?

由中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易研究局聯(lián)合主辦的“2022網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)”在北京舉行。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師董藩在會(huì)上表示，如果從產(chǎn)業(yè)地位來(lái)講，房地產(chǎn)不但是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這三大地位，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)具備，其他行業(yè)不是這樣的，所以說(shuō)不是房地產(chǎn)綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，而是它支撐起了一國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

董藩稱，這些年來(lái)房?jī)r(jià)一直在上漲，按照周期理論來(lái)講，就不太符合，所以大多數(shù)學(xué)者一直都認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有問(wèn)題。這個(gè)就要回到這個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)的特殊價(jià)格運(yùn)行：房?jī)r(jià)原則上是上漲的，下跌只發(fā)生在特殊情況之下——這是我們正規(guī)的學(xué)術(shù)答案，不是它不能下跌，是正常的情況下不會(huì)下跌。

董藩表示，世界各個(gè)國(guó)家大部分普通家庭買(mǎi)房都是有壓力的，一般都要用幾十年償還本金和利息，不能因?yàn)橘I(mǎi)了房子，我們就認(rèn)為自己變成房奴了。我告訴大家：真正的房奴是一直租房、堅(jiān)決不買(mǎi)的人，那他就被迫繼續(xù)租房，被迫把他的錢(qián)一直給他的房主，自己賺不到房產(chǎn)增值，還要幫助房主繼續(xù)還貸款。

在談到促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府應(yīng)該往哪些方向努力，董藩提出了3點(diǎn)建議：第一，把保障和市場(chǎng)分開(kāi)，該保障保障，該進(jìn)入市場(chǎng)依靠經(jīng)濟(jì)手段不是行政手段；第二，房地產(chǎn)政策要科學(xué)，要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房地產(chǎn)政策要穩(wěn)定，不要忽松忽緊，讓企業(yè)無(wú)所適從。第三，要保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資渠道，還有對(duì)買(mǎi)房者按揭政策，要考慮城市化和房?jī)r(jià)水平，適當(dāng)松綁房地產(chǎn)貸款集中度，這么嚴(yán)不行；第四，要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售金的管理，只能用于項(xiàng)目建造。

以下為演講實(shí)錄：

在過(guò)去的一兩年間，大家對(duì)于市場(chǎng)和行業(yè)的一些整頓都有些疑惑，再加上我國(guó)今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下行，大家對(duì)未來(lái)就產(chǎn)生了一些疑問(wèn)。所以通過(guò)這個(gè)鏈條，新時(shí)代和新周期就聯(lián)系在一起了。

我今天想跟大家分享一下，我們?cè)趺慈フJ(rèn)識(shí)這個(gè)新時(shí)代？只有當(dāng)我們認(rèn)識(shí)清楚了這個(gè)新時(shí)代，我們才能夠?qū)τ谖覀冞^(guò)去幾年，乃至十八大以來(lái)，中央所做的一些措施有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

國(guó)家要想把“六穩(wěn)、六?！边@些事情做好，其實(shí)就要回到一些最基礎(chǔ)的問(wèn)題上。作為偏重于研究房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我先要在這里把房地產(chǎn)一些最基礎(chǔ)的問(wèn)題講清楚。大家贊同我的觀點(diǎn)，再一起去引導(dǎo)輿論、影響政策。這樣的話，整個(gè)經(jīng)濟(jì)才能夠穩(wěn)定、健康發(fā)展，所以我起了這樣一個(gè)演講題目：《科學(xué)客觀地認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》。

第一個(gè)問(wèn)題，我們來(lái)看一下房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中究竟處在一個(gè)什么樣的地位上。

前兩天，國(guó)家發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)。如果從產(chǎn)業(yè)地位上來(lái)講，房地產(chǎn)不但是支柱產(chǎn)業(yè)，還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，更是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有這三大地位。在大多數(shù)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)都是第一大產(chǎn)業(yè)。非常明確地告訴大家，房地產(chǎn)業(yè)在大部分發(fā)達(dá)國(guó)家，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最重要的依賴。

很多人瞧不起房地產(chǎn)業(yè)，說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)什么科技含量。建造房地產(chǎn)的各種建材，本身就蘊(yùn)含著大量的科學(xué)技術(shù)，那些被大家高看的科技產(chǎn)品，大部分也要安置、儲(chǔ)放在房地產(chǎn)這個(gè)物理空間里，如果沒(méi)有這個(gè)物理空間，它們就沒(méi)有存在的意義，更不要說(shuō)大量采光、通風(fēng)、恒溫、恒濕技術(shù)的應(yīng)用了。所以，簡(jiǎn)單地說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有什么科技含量，就是磚瓦灰沙石的粘合，這是完全不對(duì)的。而且房地產(chǎn)通過(guò)產(chǎn)業(yè)整合和帶動(dòng)，決定了其他產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求和供應(yīng)情況，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用非常明的。比如，2008年中國(guó)鹽業(yè)的虧損，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)不景氣導(dǎo)致的，因?yàn)辂}業(yè)除生產(chǎn)食用鹽外，還生產(chǎn)了很多輔料、添加劑，這些輔料添加劑又成為一些化工建材的投入品等。所以，當(dāng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，一些工地停了，建材消耗減少，建材生產(chǎn)萎縮，進(jìn)一步影響了鹽需求和生產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)，以及對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，什么狀態(tài)呢？因?yàn)闆](méi)有辦法非常精確測(cè)算，我們自己估計(jì)，目前中國(guó)GDP總量的30%-40%是由房地產(chǎn)業(yè)完成的。如果你只按照增加值測(cè)算可能沒(méi)有這么高，但是這種整合、帶動(dòng)作用必須考慮進(jìn)去。所以，我們看到當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時(shí)候，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)立刻就陷入困境。

對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)是什么狀態(tài)？我們不說(shuō)中央財(cái)政，只說(shuō)地方財(cái)政收入。地方財(cái)政收入中大約50%來(lái)自直接賣(mài)地的收入，就是說(shuō)土地出讓金大約占一半。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅和費(fèi)又占15%左右。所以，在地方本級(jí)財(cái)政收入當(dāng)中，大約占65%，有些城市甚至達(dá)到70%，是跟賣(mài)地以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)連在一起的——當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時(shí)候，地方機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的就業(yè)者是開(kāi)不到工資的，財(cái)政沒(méi)錢(qián)。

房地產(chǎn)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，什么意思？就是說(shuō)，其他行業(yè)的發(fā)展，要先借助于這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。比如，今天是網(wǎng)易在這里搞這個(gè)論壇，如果沒(méi)有這個(gè)會(huì)場(chǎng)，這個(gè)論壇是沒(méi)辦法在這里舉行的，這個(gè)會(huì)場(chǎng)就是房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品。其他的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也都需要房地產(chǎn)這個(gè)物理空間作為一個(gè)基礎(chǔ)性的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，所以，房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

這三大地位，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)具備，其他行業(yè)不是這樣的。所以，不是房地產(chǎn)業(yè)綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，而是它支撐起了一國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)你想象一下會(huì)是什么狀況？房地產(chǎn)的三大地位，是由這類(lèi)產(chǎn)品巨大的價(jià)值量，復(fù)雜綿長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和使用價(jià)值的必要性及廣泛性共同決定的。它不是決策部門(mén)決定的，寫(xiě)到文件里就是，不寫(xiě)到文件里就不是，也不是法律、政策規(guī)定的，更不是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部人自夸出來(lái)的，而是一種客觀事實(shí)。如果我們不能夠認(rèn)清楚它是這樣一個(gè)地位，就沒(méi)有辦法正確對(duì)待這個(gè)行業(yè)，對(duì)它的政策也沒(méi)有辦法回到相對(duì)客觀和科學(xué)的軌道上。

第二個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)到底是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是虛擬經(jīng)濟(jì)？

很多人經(jīng)常說(shuō)應(yīng)該發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)，不搞房地產(chǎn)業(yè)。我要告訴大家：房地產(chǎn)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且是最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。很多記者關(guān)于這點(diǎn)都寫(xiě)錯(cuò)了。

虛擬經(jīng)濟(jì)（FictitiousEconomy）是基于虛擬資本基礎(chǔ)上產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬資本一般指以有價(jià)證券形式（如債券、股票、期貨、期權(quán)）存在的未來(lái)預(yù)期收益的資本化。因此，虛擬經(jīng)濟(jì)就是指證券、期貨、期權(quán)等虛擬資本的交易活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)的存在，可以優(yōu)化資源配置效率、提升企業(yè)治理水平、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理和改善財(cái)富分配關(guān)系。

我們說(shuō)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)(SubstantialEconomy/real economy)是指從事實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng), 包括產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、銷(xiāo)售服務(wù), 以及交通、旅游等為直接消費(fèi)提供服務(wù)的活動(dòng)。從部門(mén)上看，它包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸、通信、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門(mén)，也包括教育、文化、知識(shí)、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門(mén)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)始終是人類(lèi)社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是從事實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售等等，直接為消費(fèi)提供服務(wù)的活動(dòng)。從部門(mén)來(lái)講，工業(yè)、商業(yè)活動(dòng)、建筑業(yè)活動(dòng)等等都是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是我們社會(huì)賴以存在的生存發(fā)展基礎(chǔ)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)然包括房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)的融資、交易過(guò)程中，雖然會(huì)有虛擬資本的大量介入，但只是作為融資手段和風(fēng)險(xiǎn)管理工具出現(xiàn)的，房地產(chǎn)本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并不具有虛擬經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。房地產(chǎn)是橫跨第二、三產(chǎn)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其生產(chǎn)和交易的產(chǎn)品是以實(shí)物形態(tài)存在的建筑物或其中一部分，租賃、估價(jià)等服務(wù)活動(dòng)也要以這種實(shí)物產(chǎn)品為基礎(chǔ)，不是徹底虛擬的。因此，房地產(chǎn)不是虛擬經(jīng)濟(jì)，恰恰相反，它是典型的、最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

為什么很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)？房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題，其實(shí)源于認(rèn)識(shí)與管理水平。從中國(guó)樓市的情況來(lái)看，不是虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展問(wèn)題，相反，虛擬資本的介入是嚴(yán)重不足的——房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司很少，已連續(xù)多年禁止開(kāi)發(fā)商IPO，發(fā)債也受到嚴(yán)格限制。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，期權(quán)、期貨交易也基本不存在，房地產(chǎn)預(yù)售其實(shí)只是預(yù)訂而已。

當(dāng)這個(gè)問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清楚的時(shí)候，我們總是把房地產(chǎn)當(dāng)成虛擬經(jīng)濟(jì)打壓的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展就沒(méi)有好處，引導(dǎo)出嚴(yán)厲打壓這樣的政策。中國(guó)及世界經(jīng)驗(yàn)都表明：房地產(chǎn)興，則經(jīng)濟(jì)興；房地產(chǎn)衰，則經(jīng)濟(jì)衰。虛擬經(jīng)濟(jì)則不具備此功能或關(guān)聯(lián)作用。這跟股市不一樣，股市可以在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)候交易很繁榮、價(jià)格高漲，也可以在經(jīng)濟(jì)很景氣時(shí)候，股市比較低迷，股市晴雨表作用我們是打折扣的，但是房地產(chǎn)一定是正相關(guān)的。

第三個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)房自己住，是投資，還是消費(fèi)？

我們總是會(huì)涉及到自己買(mǎi)房的問(wèn)題，買(mǎi)房自己住是投資還是消費(fèi)？我要告訴大家：自己買(mǎi)房是投資，不是消費(fèi)！很多人說(shuō)我買(mǎi)房子自己住怎么會(huì)是投資呢？你買(mǎi)房自己住也是投資，你要是學(xué)過(guò)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，就會(huì)非常非常清楚這一點(diǎn)。

消費(fèi)（consumption）是指利用社會(huì)產(chǎn)品來(lái)滿足人們各種需要的過(guò)程。它又分為生產(chǎn)消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)。前者指物質(zhì)資料生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)生產(chǎn)資料和生活勞動(dòng)的使用和消耗。后者是指人們把生產(chǎn)出來(lái)的物質(zhì)資料和精神產(chǎn)品用于滿足個(gè)人生活需要的行為和過(guò)程，是“執(zhí)行生活職能”。它是恢復(fù)人們勞動(dòng)力和實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力再生產(chǎn)不可少的條件。通常講的消費(fèi)，是指?jìng)€(gè)人消費(fèi)。

什么是投資？特定經(jīng)濟(jì)主體為了在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)期內(nèi)獲得收益或是資本增值，在一定時(shí)期內(nèi)向一定領(lǐng)域投放資金或?qū)嵨锏慕?jīng)濟(jì)行為?？煞譃槠髽I(yè)投資（創(chuàng)辦企業(yè)）、資本（資產(chǎn)）投資（購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)、貴金屬、古董字畫(huà)玉石等）和金融投資（股票、債券、基金、保險(xiǎn)、民間信貸）等。

私人買(mǎi)房屬于私人資產(chǎn)性投資。在國(guó)民收入核算中，按支出法，私人買(mǎi)房應(yīng)計(jì)入私人國(guó)內(nèi)總投資的項(xiàng)目下。私人國(guó)內(nèi)投資總額是國(guó)家全面反映非政府投資規(guī)模的一個(gè)常用指標(biāo)，指私人企業(yè)和個(gè)人購(gòu)置資本資產(chǎn)(耐用設(shè)備和建筑物等)的全部費(fèi)用以及私人庫(kù)存(原料、半成品和待售或待裝運(yùn)的成品等)的變動(dòng)額。房子屬于資本貨物，可再交易從而獲得增值，而且價(jià)值量大、使用周期非常長(zhǎng)，與普通耐用消費(fèi)品不同，計(jì)入當(dāng)年不合適。

那么，你們可能問(wèn)：統(tǒng)計(jì)工作中“居住類(lèi)消費(fèi)價(jià)格”是什么含義？按照統(tǒng)計(jì)法規(guī)，由房屋提供的租賃居住服務(wù)則估算租金計(jì)入個(gè)人消費(fèi)支出之中。另外，裝修、水、暖、電、氣等開(kāi)支一同計(jì)入個(gè)人消費(fèi)支出的服務(wù)項(xiàng)下。這樣，“居住類(lèi)消費(fèi)價(jià)格”主要包含這些項(xiàng)目的價(jià)格變化，并納入到CPI的統(tǒng)計(jì)中。

第四個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)到底高不高？我們也借此談?wù)劷y(tǒng)計(jì)范圍、計(jì)算方法與國(guó)際比較等問(wèn)題。

房?jī)r(jià)高不高的問(wèn)題，這個(gè)一直是一個(gè)非常敏感的問(wèn)題，但這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議特別大，從我們專業(yè)角度來(lái)看，其實(shí)我們現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)范圍跟西方不一樣，計(jì)算方法跟西方也不相同，在一起比較是不合適的，所以，很多關(guān)于房?jī)r(jià)的結(jié)論經(jīng)常不成立。

我們看這個(gè)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年商品房均價(jià)是9858元/平米。實(shí)際上，按照中國(guó)官方的統(tǒng)計(jì)范圍，其數(shù)據(jù)可能比這個(gè)高一點(diǎn)，應(yīng)該過(guò)萬(wàn)。因?yàn)槎址拷灰字?，存在基于避稅目的的大量陰?yáng)合同，備案價(jià)格并不是真實(shí)價(jià)格。以前實(shí)施備案價(jià)以前，對(duì)一手房的統(tǒng)計(jì)也存在抽樣項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，而且統(tǒng)計(jì)局工作人員不到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、只是讓開(kāi)發(fā)商自己報(bào)送的辦法，由于存在房?jī)r(jià)調(diào)控的行政問(wèn)責(zé)制，報(bào)高了地方政府也不讓。

先不管統(tǒng)計(jì)范圍與方法問(wèn)題——這些年來(lái)房?jī)r(jià)一直在上漲，按照很多周期理論來(lái)講，就不符合周期的特點(diǎn)了，因此，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家就認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題很大，泡沫嚴(yán)重，并繼續(xù)集聚。他們不是專門(mén)研究房地產(chǎn)的，不知道這個(gè)行業(yè)很特殊，有特殊的價(jià)格運(yùn)行規(guī)律：房?jī)r(jià)原則是上漲的，下跌只發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫、大地震后的人口遷出等在特殊情況之下，這是我們正規(guī)的學(xué)術(shù)答案。不是房?jī)r(jià)不能下跌，但正常情況下不會(huì)下跌，特別是在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定、人口也在增長(zhǎng)的情況下。為什么會(huì)這樣？五個(gè)基本理由決定了這個(gè)結(jié)果，我不詳細(xì)講了，展開(kāi)講的話，演講就超時(shí)了，看興趣的可以到我們課堂上聽(tīng)。所以，我們必須回到房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)上來(lái)，看看它究竟為什么是這個(gè)樣子。

我們說(shuō)到房?jī)r(jià)，這就首先說(shuō)到房地產(chǎn)的種類(lèi)與房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍。房地產(chǎn)的種類(lèi)構(gòu)成在中國(guó)極其復(fù)雜，跟外國(guó)是沒(méi)法去類(lèi)比的。理論來(lái)講，凡是進(jìn)入市場(chǎng)交易房地產(chǎn)都應(yīng)包括在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，但從中國(guó)的開(kāi)發(fā)實(shí)踐來(lái)講，我們已經(jīng)開(kāi)發(fā)了將近30類(lèi)房產(chǎn)，真正納入統(tǒng)計(jì)的卻很少。從開(kāi)發(fā)商買(mǎi)的五證齊全的那些是要統(tǒng)計(jì)的，以及父母當(dāng)年從政府手中買(mǎi)的房改房，在交易時(shí)是要統(tǒng)計(jì)的，其他很多很多種類(lèi)都沒(méi)納入統(tǒng)計(jì)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，它們是大量存在的，比如說(shuō)農(nóng)村的房子，不在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍，這與外國(guó)完全不同。還有小產(chǎn)權(quán)房，我們法律規(guī)定它是違法的。市場(chǎng)中大量存在這樣的交易，也沒(méi)被算在里面，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格非常便宜。類(lèi)似的還有一些大國(guó)有企業(yè)在自己工業(yè)用地上建造的大量職工住房，這也是違規(guī)的，也不統(tǒng)計(jì)。我們說(shuō)的房?jī)r(jià)只是其中幾部分，于是不難發(fā)現(xiàn)，在法定統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，一些價(jià)格特別低的房產(chǎn)，都沒(méi)統(tǒng)計(jì)在這里面，而高的統(tǒng)計(jì)在這里面，這個(gè)跟國(guó)際相比，是完全不一樣的，國(guó)外是沒(méi)有軍產(chǎn)房的，也沒(méi)有央產(chǎn)房等，所以我們?cè)谶M(jìn)行房?jī)r(jià)的國(guó)際比較時(shí)，就要考慮這些種類(lèi)與統(tǒng)計(jì)范圍的巨大差異。

還有，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)方法上，跟西方也不一樣。我們國(guó)家是按照平均值來(lái)計(jì)算的，西方是按照中位數(shù)計(jì)算的。如果中國(guó)也按照中位數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)低一些，西方按照平均值來(lái)算，他們房?jī)r(jià)也會(huì)漲很多，這個(gè)一定要搞清楚其中的差別，學(xué)數(shù)學(xué)的、學(xué)統(tǒng)計(jì)的，講到這里，就會(huì)立即明白。另外，如同前面提到的，在我們中國(guó)的房地產(chǎn)交易中，還存在大量的陰陽(yáng)合同等等。我要說(shuō)的是，有些因素把房?jī)r(jià)給抬高了，有些因素把房?jī)r(jià)大大拉低了，我們的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍、計(jì)算方式等，都存在問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單地與外國(guó)房?jī)r(jià)比較。

還有我們經(jīng)常拿來(lái)說(shuō)事兒的，用于比較房?jī)r(jià)高低的測(cè)算工具也是有問(wèn)題的。例如，我們經(jīng)常用到一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)，是不能進(jìn)行城市之間房?jī)r(jià)比較的，由于國(guó)情、制度等方面的差別，進(jìn)行國(guó)際比較根本沒(méi)有意義。

例如，關(guān)于城市居民收入的比較，就與西方?jīng)]法比。我們是存在戶口制度的，我們往往按照戶籍人口或者按照常住人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。比如在北京，很多房產(chǎn)被北京以外的外省市人甚至外國(guó)人、華僑買(mǎi)了，我們只統(tǒng)計(jì)北京居民的收入，并比較城市房?jī)r(jià)與居民收入之比的高低，這就忽略了實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者的范圍和城市居民統(tǒng)計(jì)收入范圍之間的嚴(yán)重不吻合情況，這是很不科學(xué)的。房?jī)r(jià)收入比、租金售價(jià)比等都有類(lèi)似問(wèn)題。另外，在收入上，我們也只統(tǒng)計(jì)了工資性收入，而在這之外，現(xiàn)實(shí)生活中還存在大量兼職收入、灰色收入、福利性收入、腐敗收入、資產(chǎn)性收入等，都漏掉了，當(dāng)然也沒(méi)法統(tǒng)計(jì)出來(lái)。

很多人受到房?jī)r(jià)收入比的誤導(dǎo)，不斷地進(jìn)行了一個(gè)個(gè)錯(cuò)誤的、沒(méi)有意義的比較，說(shuō)我們國(guó)家房?jī)r(jià)比哪個(gè)國(guó)家高，哪個(gè)城市房?jī)r(jià)比另外哪個(gè)城市高，其實(shí)還有很多理由決定了這種比較沒(méi)有意義。時(shí)間關(guān)系，我只說(shuō)一點(diǎn)：因?yàn)榉康禺a(chǎn)這類(lèi)產(chǎn)品極其特殊，它不同于其他產(chǎn)品，它不能夠進(jìn)行區(qū)域間運(yùn)輸、流轉(zhuǎn)、貿(mào)易，北京的房?jī)r(jià)高，不能從鶴崗買(mǎi)一套運(yùn)過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)是根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r各自獨(dú)立形成的，所有的高低比較就是沒(méi)有了多少意義的，只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r去研究供求關(guān)系等問(wèn)題。這個(gè)不同于普通消費(fèi)品——普通消費(fèi)品市場(chǎng)是全國(guó)性的，比較物價(jià)的高低，可以發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，在全國(guó)、全世界方位去通過(guò)貿(mào)易，改善一地、一國(guó)的供求狀況。當(dāng)然，我要強(qiáng)調(diào)，我不是說(shuō)判定房?jī)r(jià)高低，就完全沒(méi)有了價(jià)值，是說(shuō)指很多指標(biāo)，用于比較時(shí)，很不科學(xué)，我們?cè)诶斫?、使用它的時(shí)候，根本沒(méi)有搞清楚內(nèi)在含義與國(guó)情差別。

關(guān)于房?jī)r(jià)，我再說(shuō)一些正確但是不被接受的結(jié)論，這些結(jié)論如果是不能被大家接受，我們就永遠(yuǎn)存在輿論沖突：

1. 房?jī)r(jià)是總供給與總需求共同作用的結(jié)果，從需求端看，體現(xiàn)的是集合購(gòu)買(mǎi)力，是全社會(huì)共同的購(gòu)買(mǎi)力形成的。是否合理不是按照某個(gè)家庭的支付能力來(lái)評(píng)價(jià)的。

2. 中國(guó)部分家庭無(wú)法承受目前的房?jī)r(jià)，只說(shuō)明其收入未能達(dá)到進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平，或者房地產(chǎn)交易政策有需要改進(jìn)的地方。這需要提升政府的保障水平，或者改進(jìn)房地產(chǎn)交易的政策，如對(duì)低收入家庭和剛就業(yè)年輕人的首套住房可采用二成首付、優(yōu)惠利率及延長(zhǎng)貸款期方式解決。制訂出好的政策，這是政府的責(zé)任。我想多說(shuō)幾句：我們房地產(chǎn)交易政策有很多可以改變的。在座的很多年輕人，我認(rèn)為讓你們買(mǎi)得起房子非常容易。你們未來(lái)工作30年、40年沒(méi)問(wèn)題，為什么貸款只批30年，不能給40年？國(guó)外貸款可以貸到80歲，為什么我們不能延長(zhǎng)？還有，你們未來(lái)收入會(huì)不斷地提升，能不能把首付降到20%，甚至15%？零首付我不主張，或者5%我也不主張，但是降到15%可不可以？我覺(jué)得沒(méi)什么不可以，你們就業(yè)初期收入低，5年、10年以后，收入非常高，可不可以在前期只還利息，不還本金，減輕壓力？當(dāng)收入提升的時(shí)候，再把欠的那些利息或者本金補(bǔ)上呢？所以，有很多政策，我們可以研究、改善，要真心幫助低收入人群，幫助剛剛起步的年輕人，而不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為對(duì)這個(gè)市場(chǎng)就該狠狠打壓。

3. 全世界各個(gè)國(guó)家的大部分普通收入家庭，買(mǎi)房都是有壓力的，一般都要用幾十年去還本付息。不能因?yàn)橘I(mǎi)了房子，我們就認(rèn)為自己變成房奴了。我告訴大家：真正的房奴，是一直租房、堅(jiān)決不買(mǎi)的人。那他就被迫繼續(xù)租房，被迫把他的錢(qián)一直給他的房主，自己賺不到房產(chǎn)增值，還要幫助房主繼續(xù)還貸款。在全世界范圍內(nèi)，美國(guó)搞了幾百年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)三分之一的人口還是買(mǎi)不起房子的，到歐洲那些最發(fā)達(dá)的國(guó)家如德國(guó)、法國(guó)等，大約有一半左右人口是買(mǎi)不起房子的，你能說(shuō)市場(chǎng)不成熟嗎？不能說(shuō)，不是所有的人都買(mǎi)得起，這就是規(guī)律。要在這個(gè)前提下研究居住方案，而不是認(rèn)為市場(chǎng)出了大問(wèn)題。

4. 高房?jī)r(jià)是調(diào)控大都市人口規(guī)模合法、有效的杠桿，比簡(jiǎn)單地行政控制要好得多。不要隨便驅(qū)趕外來(lái)打工者，也不要人為限制大學(xué)生就業(yè)空間的選擇，不允許人家留北京、上海、杭州、深圳等。誰(shuí)愿意留就留，誰(shuí)愿意走就走，走了后悔了也可以再回來(lái)，要尊重大家的就業(yè)權(quán)利，流動(dòng)了、競(jìng)爭(zhēng)起來(lái)了，才有活力和進(jìn)步。

我還要說(shuō)一點(diǎn)，對(duì)于高房?jī)r(jià)，一直這么強(qiáng)壓著，也不是很現(xiàn)實(shí)，為什么？因?yàn)榻灰紫禄?、預(yù)期改變，摧毀了市場(chǎng)機(jī)制。前一點(diǎn)時(shí)間，連北京、杭州、成都、南京這么好的城市，土地都賣(mài)不出去了，開(kāi)工資、領(lǐng)取養(yǎng)老金都有問(wèn)題了。北京一直壓著，很多二線城市達(dá)到了北京這種價(jià)格水平，你還認(rèn)為是合理的嗎？也是不合理的，很多需求釋放不出來(lái)，比如年輕人可能想給退休父母在北京買(mǎi)套房，但是政策不讓你買(mǎi)，你買(mǎi)不成，這件事情我覺(jué)得就很不合理。而且一個(gè)已婚男人，不單要給自己父母買(mǎi)，還要給丈母娘買(mǎi)。我不太主張進(jìn)行嚴(yán)厲的價(jià)格限制，高房?jī)r(jià)存在有它的原因，當(dāng)然房?jī)r(jià)高了以后，要么加強(qiáng)保障，要么就住小一點(diǎn)，采取這樣的措施，市場(chǎng)機(jī)制會(huì)發(fā)揮作用。

第五個(gè)問(wèn)題，我再斗膽談?wù)劇耙虺鞘┎摺钡恼{(diào)控效果與完善思路。

“因城施策”是指中央政府根據(jù)城市屬性，區(qū)分一線、二線等幾線城市，允許地方政府采取不同的調(diào)控措施，制訂不同的房地產(chǎn)政策。首次提出，始于2016年《政府工作報(bào)告》。

因城施策”的提出，有幾個(gè)的背景：

1.各地市場(chǎng)情況，特別是房?jī)r(jià)與交易量各不相同，甚至冰火兩重天，面臨的問(wèn)題常常不同；

2.面對(duì)區(qū)域性市場(chǎng)，統(tǒng)一的調(diào)控政策不斷遭到各地的質(zhì)疑——“深圳發(fā)燒，哈爾濱吃藥”；

3.全國(guó)多年調(diào)控難以達(dá)到目的，面臨巨大的輿論壓力，也想做新的嘗試，探索更多調(diào)控思路。

因城施策，這些年我們一直在強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，但我發(fā)現(xiàn)在因城施策情況下市場(chǎng)也亂了，一些非常有價(jià)值的地方，因?yàn)閲?yán)厲的打壓，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很低，市場(chǎng)很慘，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退；有些膽子大的城市，原本投資價(jià)值不高，卻以引進(jìn)人才等各種名義，放松市場(chǎng)，價(jià)格連續(xù)上漲。我就想告訴大家：因城施策產(chǎn)生了一系列副作用，必須高度認(rèn)識(shí)，可能此前從來(lái)沒(méi)有人提出這一點(diǎn)，我也不是否定這個(gè)政策，只想把這些問(wèn)題提出來(lái)，我們一塊去考慮怎么把這些問(wèn)題克服掉。

其一，因城施策切斷了不同市場(chǎng)內(nèi)在的聯(lián)系和需求的合理分布。市場(chǎng)是開(kāi)放的，就不應(yīng)該分割成一小塊一小塊，而現(xiàn)實(shí)是按照城鎮(zhèn)，被切成了幾百個(gè)、幾千個(gè)市場(chǎng)；

其二，扭曲了定價(jià)機(jī)制，備案價(jià)、掛牌指導(dǎo)價(jià)等等的控制，導(dǎo)致新房與二手房“價(jià)格倒掛”與“打新”現(xiàn)象。大家都像買(mǎi)股票一樣去打新，甚至動(dòng)用權(quán)力買(mǎi)新房，為什么？新房比二手房低三分之一，甚至有的低一半，這帶來(lái)更大的麻煩和嚴(yán)重腐?。?/p>

其三，價(jià)格統(tǒng)計(jì)中的虛假現(xiàn)象。為了不被中央問(wèn)責(zé)，所以統(tǒng)計(jì)工作上上動(dòng)手腳；

其四，由于地方執(zhí)政者目的不同，導(dǎo)致政策出臺(tái)往往嚴(yán)重背離市場(chǎng)需要，限購(gòu)、限售、限價(jià)等，嚴(yán)重傷害市場(chǎng)機(jī)制，房屋質(zhì)量也極大下降；

其五，出現(xiàn)了變相放松，爭(zhēng)搶市場(chǎng)需求的情況。有的地方趁別的城市緊緊壓著房?jī)r(jià)，自己趕緊放開(kāi)，搶奪需求。我們看到全國(guó)有幾個(gè)城市一直是放開(kāi)，以引進(jìn)人才名義這么多年連續(xù)搶奪需求，房?jī)r(jià)上漲，他們就可以賣(mài)地，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)就相對(duì)好一些；

其六，地方政府權(quán)力過(guò)大，政府既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，尋租、設(shè)租的情況增加，很多優(yōu)質(zhì)房源被內(nèi)部人和權(quán)力人搶分；

其七，城市房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)一步扭曲，看起來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定些了，一放松就會(huì)出現(xiàn)更大波動(dòng)。因?yàn)楦緵](méi)把這些需求消化下去，而是暫時(shí)攔截下來(lái)；

其八，由于政策不統(tǒng)一，而且變動(dòng)頻繁，不但帶來(lái)了假離婚、假結(jié)婚等婚姻關(guān)系的混亂，還出現(xiàn)了“流竄”搶房和利用企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅的情況。這些都不是我們?cè)敢饪吹降模际菄?yán)重破壞社會(huì)秩序的。

以上這些，都要計(jì)入政策帶來(lái)的成本中，然后認(rèn)真分析，看看是廢止還是完善。如果要完善“因城施策”方案，也應(yīng)在尊重市場(chǎng)規(guī)律、杜絕市場(chǎng)“割裂”前提下完善。對(duì)此，我給出如下想法——

首先，取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等不利于交易和資源有效配置的行政限制，促進(jìn)交易的恢復(fù)；

其次，實(shí)行統(tǒng)一的信貸政策，并通過(guò)首付、利率、存款準(zhǔn)備金率等工具，調(diào)控市場(chǎng)交易規(guī)模，服務(wù)于穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期目的；

再次，地方政府可利用契稅、補(bǔ)貼方式調(diào)控交易活動(dòng)；

而且，地方政府可在中央統(tǒng)一指導(dǎo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定住房保障資源的投入規(guī)模；

最后，允許并鼓勵(lì)地方利用貨幣補(bǔ)貼方式實(shí)施住房保障，以便節(jié)省資源、提高投資效率，完善退出機(jī)制。

第六個(gè)問(wèn)題，我再簡(jiǎn)單談?wù)劮康禺a(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的含義與努力方向。

最近中央政策中提出了一個(gè)房地產(chǎn)良性循環(huán)的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，可以從微觀與宏觀兩個(gè)層面理解：在微觀層面上，是指從財(cái)務(wù)與融資角度考核，符合基本風(fēng)險(xiǎn)控制與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求；在宏觀層面上，是指房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平和監(jiān)管狀況，符合防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，究竟如何判斷其處于良性循環(huán)狀態(tài)，給出哪些參考指標(biāo)，這些很復(fù)雜，因?yàn)槊總€(gè)市場(chǎng)主體的商業(yè)模式不同，而中觀、宏觀政策也總是變來(lái)變?nèi)ァ?/p>

我就簡(jiǎn)單談?wù)勅绾未龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)吧——

首先，把保障與市場(chǎng)區(qū)分開(kāi)，該保障的要確保，該進(jìn)入市場(chǎng)的依靠經(jīng)濟(jì)手段而非行政手段管理，不要再混為一談；

其次，房地產(chǎn)政策要科學(xué)，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。房地產(chǎn)政策還要穩(wěn)定，不可忽松忽緊，使得企業(yè)無(wú)所適從；

再次，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理融資渠道。民營(yíng)開(kāi)發(fā)商無(wú)法上市融資，也極難從銀行貸款，更不能發(fā)債，這不利于增加供應(yīng)；

而且，針對(duì)買(mǎi)房者的按揭政策，也要考慮到城市化和房?jī)r(jià)水平，適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制，有利于滿足居民剛需和改善型住房、進(jìn)城父母養(yǎng)老住房等合理需求；

最后，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，預(yù)售資金只能用于項(xiàng)目建造。

以上幾點(diǎn)是我高度關(guān)注的，我也希望這些看法能夠通過(guò)網(wǎng)易這個(gè)大平臺(tái)努力宣傳出去，影響到輿論，影響到國(guó)家政策，使我們房地產(chǎn)業(yè)回到穩(wěn)定、健康發(fā)展的軌道，否則房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有辦法搞得更好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也沒(méi)辦法搞得更好。