每經(jīng)編輯 畢陸名

疫情還未結(jié)束，深圳樓市率先降至冰點。此外，廣州樓市迅速降溫。到底是怎么回事？一起來看看。

深圳二手房成交量創(chuàng)下十年新低

據(jù)中國基金報報道，根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。

僅從單月成交，2013年以來，只有受疫情影響的2020年2月，當(dāng)時的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量為1997套，低于今年8月的2043套。

據(jù)了解，深圳總?cè)丝?756萬，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，實屬罕見。深圳的這一成交量在全國的一線城市中，都是最低的。據(jù)樂居統(tǒng)計，2021年8月份北京二手住宅共計網(wǎng)簽15942套。

而在上海，據(jù)同策好房提供的數(shù)據(jù)，8月23-29日的一周內(nèi)，上海二手房成交套數(shù)為4249套，即便在二線城市杭州，8月市區(qū)（不含臨安）二手房成交量也有5602套。

值得注意的是，這已經(jīng)是深圳二手房成交量連續(xù)第五個月下跌了。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交量已經(jīng)是連續(xù)第5個月下跌。去年同期，這一成交數(shù)字為11322套。全月二手住宅量值險守兩千套關(guān)口，市場觀望情緒濃厚，交易氛圍低沉。

自2月官方發(fā)布二手房指導(dǎo)價以來，二手住宅成交量持續(xù)下跌，4月-7月成交量分別為4877套、3027套、2575套、2557套。就在不少人認(rèn)為深圳的二手房成交量已經(jīng)跌到了平臺期，但8月成交量再下一臺階。分析人士表示，這與深圳7月末出臺的學(xué)區(qū)房新政不無關(guān)系。7月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》出臺，提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

而關(guān)于近期深圳教育相關(guān)改革的進(jìn)展，已有消息稱南山、福田開始教師輪崗，就連分班都有采取搖號的了。8月28日晚，北大附中深圳南山分校采用電腦搖號的方式對2021級初一新生進(jìn)行分班。

據(jù)中證報報道，羅湖區(qū)一頭部中介經(jīng)紀(jì)人表示，該片區(qū)的成交量自指導(dǎo)價出臺后縮水近9成?！皩W(xué)區(qū)房新政影響也比較大，急賣的業(yè)主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元?！?/p>

此前的“頂流”學(xué)區(qū)房則成“重災(zāi)區(qū)”。百花片區(qū)作為深圳學(xué)區(qū)的“頂流”，片區(qū)內(nèi)的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

8月初，該片區(qū)的法拍房的成交價已經(jīng)降至10萬元/平方米左右。同樣是8月初，一套深圳高級中學(xué)對口的香蜜湖學(xué)區(qū)房，出人意料的流拍了，降價近400萬，將在9月22日進(jìn)行二拍。

“新政對百花的影響很大。”該片區(qū)的中介表示，現(xiàn)在很多業(yè)主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶愿意接手。在政策不明朗之前，無論怎么降，大部分買家都保持觀望狀態(tài)。

業(yè)主直降百萬元賣房，廣州樓市迅速降溫

近日，廣州祭出二手房指導(dǎo)價“大殺器”，部分項目掛牌價立馬跳水，有業(yè)主更是直接降價百萬元。連續(xù)重拳打擊下，廣州二手房市場格局正迎來重大變化。

8月31日晚間，廣州市發(fā)布建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知，首批熱點區(qū)域二手房參考價隨即發(fā)布。

首批96個項目均是漲幅明顯的熱門小區(qū)，其中天河區(qū)核心區(qū)的二手房價格動輒在單價15萬元以上。但出人意料的是，此次最高參考價僅為每平方米9.69萬元，10萬元以上二手房一夜之間被“團(tuán)滅”。

一石激起千層浪。據(jù)央視財經(jīng)報道，在二手房指導(dǎo)價發(fā)布當(dāng)天，位于天河區(qū)楓葉路的珠江俊園就有業(yè)主因置換急需資金，直接降價118萬元出讓一套四房單位。此外，天河區(qū)歷德雅舍、駿景花園等項目近日也有業(yè)主主動降價銷售。

中證君發(fā)現(xiàn)，珠江俊園正是首批實行二手房參考價的96個小區(qū)之一。數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)二手房指導(dǎo)價為每平方米68435元，而最近貝殼二手房掛牌參考均價高達(dá)93174元。

圖片來源：廣州住建局官網(wǎng)

還有媒體報道稱，廣州二手房指導(dǎo)價出臺后，民生銀行、工商銀行等多家銀行已迅速跟進(jìn)，開始按照指導(dǎo)價執(zhí)行二手房貸款。對于二手房貸款客戶而言，這意味著首付資金將大幅提升。

據(jù)中國證券報報道，內(nèi)人士表示，此次出臺二手房指導(dǎo)價，將對廣州二手房市場起到降溫作用。預(yù)計后續(xù)更多小區(qū)將出臺參考價，推動二手房價格繼續(xù)下跌。

在北上廣深4個一線城市中，深圳、上海先后出臺二手房指導(dǎo)價制度，至今全國已有10多個城市出臺二手房指導(dǎo)價。從實際效果看，二手房指導(dǎo)價調(diào)控成效顯著。最新成交數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交量為2043套，同比跌超八成，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近10年新低。從價格看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月，有64%樣本房源價格下調(diào)，不僅是掛牌價，成交價也在跌。

貝殼研究院的報告稱，二手房指導(dǎo)價的設(shè)定一方面合理引導(dǎo)價格預(yù)期，抑制房源標(biāo)價過高，進(jìn)而調(diào)整二手房價格；另一方面銀行將依據(jù)指導(dǎo)價發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而上漲，相當(dāng)于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制二手房投資需求。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)