?中新經(jīng)緯客戶端4月11日電 (薛宇飛)“交完定金后，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業(yè)顧問(wèn)稱，有‘10萬(wàn)抵15萬(wàn)’的優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，但又不懂，就交了10萬(wàn)元?！惫鶗苑?化名)近日對(duì)中新經(jīng)緯客戶端反映稱，他在旭輝購(gòu)置的一套住宅，被收取了10萬(wàn)元的電商費(fèi)，但這筆錢未計(jì)入總房款，而是被一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收走。

資料圖 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　“3萬(wàn)抵6萬(wàn)”“5萬(wàn)抵8萬(wàn)”“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”……在全國(guó)各地的新房市場(chǎng)，“以錢抵錢”的營(yíng)銷方式非常多，名目多為電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。但由于這筆款項(xiàng)流向了第三方中介公司，且不計(jì)入房款中，一直爭(zhēng)議不斷。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂的電商費(fèi)，與茶水費(fèi)沒(méi)有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購(gòu)房者不見(jiàn)得能享受到優(yōu)惠。

　　10萬(wàn)電商費(fèi)不計(jì)入總房款

　　2018年8月，郭曉峰認(rèn)購(gòu)了北京市房山區(qū)旭輝城項(xiàng)目的一套兩居室，并當(dāng)場(chǎng)在售樓部交納10萬(wàn)元的定金。一周后，郭曉峰第二次來(lái)到售樓部，準(zhǔn)備交納部分首付款。

　　置業(yè)顧問(wèn)告訴他，現(xiàn)在有優(yōu)惠活動(dòng)，可以“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”，再交納10萬(wàn)元，就可以抵扣15萬(wàn)元的總房款。郭曉峰說(shuō)：“當(dāng)時(shí)我就很質(zhì)疑，為了打消我的疑慮，置業(yè)顧問(wèn)還請(qǐng)來(lái)財(cái)務(wù)人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬(wàn)元。”

　　郭曉峰(化名)與北京臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽署的結(jié)算確認(rèn)書。受訪者供圖

　　郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯(lián)小票和結(jié)算確認(rèn)書顯示，這筆10萬(wàn)元電商費(fèi)的收款方是一家名為“北京臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”(以下簡(jiǎn)稱“北京臣信”)的企業(yè)。天眼查數(shù)據(jù)顯示，這家公司由北京怡生樂(lè)居信息服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京怡生樂(lè)居”)100%持股，后者則由自然人朱旭東個(gè)人持股80%，在股權(quán)上看不出北京臣信、北京怡生樂(lè)居與旭輝有隸屬關(guān)系。

　　進(jìn)一步股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，北京怡生樂(lè)居的一位董事，也在上海隆輝商業(yè)保理有限公司擔(dān)任董事，后者則由上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司持股50%。

　　在旭輝售樓部購(gòu)置新房，為什么要把10萬(wàn)元電商費(fèi)打給一個(gè)第三方公司？根據(jù)郭曉峰與北京臣信簽署的結(jié)算確認(rèn)書，郭曉峰通過(guò)北京臣信提供的服務(wù)購(gòu)買了旭輝城項(xiàng)目房屋，同意將10萬(wàn)元轉(zhuǎn)入北京臣信的賬戶，作為向其支付的服務(wù)費(fèi)。至于服務(wù)內(nèi)容，結(jié)算確認(rèn)書稱，包括提供房屋咨詢服務(wù)、為購(gòu)房者與發(fā)展商洽談優(yōu)惠方案等。

　　不過(guò)，郭曉峰稱，從看房到交首付，都是在售樓部進(jìn)行，電商費(fèi)也是旭輝置業(yè)顧問(wèn)讓交的，自始至終他都不認(rèn)識(shí)北京臣信這家公司的人，更沒(méi)有提供過(guò)任何服務(wù)。他一直以為這筆錢就是打給了旭輝或其關(guān)聯(lián)公司。

　　交了這筆電商費(fèi)后，也抵扣了郭曉峰15萬(wàn)元的房款。但直到拿到購(gòu)房合同，他才發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同上的總房款為280萬(wàn)元，低于所有購(gòu)房支出，少的那部分正好是10萬(wàn)元。

　　參與了“10萬(wàn)抵15萬(wàn)”活動(dòng)的業(yè)主，不在少數(shù)，業(yè)主李敏(化名)稱，他們都以為這10萬(wàn)元也是購(gòu)房款的一部分，但沒(méi)想到卻打到了北京臣信的賬戶。后來(lái)，有業(yè)主通過(guò)向政府部門投訴，才拿到10萬(wàn)元團(tuán)購(gòu)費(fèi)的發(fā)票，開(kāi)具單位仍是北京臣信。

　　業(yè)內(nèi)：電商費(fèi)類似茶水費(fèi)

　　在全國(guó)各地的新房市場(chǎng)，“以錢抵錢”的營(yíng)銷活動(dòng)十分常見(jiàn)，銷售人員對(duì)這類活動(dòng)的叫法也不一而足，例如電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。稱呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購(gòu)房者交納這筆款項(xiàng)后，可以抵扣部分房款，但這筆錢會(huì)由第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取，并且不計(jì)入總房款之中。

　　與郭曉峰一樣，眾多購(gòu)房者疑惑的是，他們是在售樓部購(gòu)買的新房，不少人并沒(méi)有和第三方房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)系，也沒(méi)有接受他們的服務(wù)，為什么是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取這筆電商費(fèi)呢？

　　在政府網(wǎng)站、投訴平臺(tái)及新聞媒體的報(bào)道中，購(gòu)房者投訴電商費(fèi)的事情屢見(jiàn)不鮮。中新經(jīng)緯記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，今年3月底，有網(wǎng)友反映稱，他于2019年下半年在吉林省長(zhǎng)春市萬(wàn)龍銀河城西區(qū)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)房，參與開(kāi)發(fā)商“3萬(wàn)抵8萬(wàn)”的活動(dòng)，但這3萬(wàn)元沒(méi)有納入首付總額，屬于額外收費(fèi)，收款單位是長(zhǎng)春市益弘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

　　河北省廊坊市自2019年3月11日起全面開(kāi)展打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售行為專項(xiàng)行動(dòng)。來(lái)源：住建部網(wǎng)站

　　河北省廊坊市在去年全面開(kāi)展了打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售行為的專項(xiàng)行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的六方面問(wèn)題，其中之一就是：向購(gòu)房人收取房款以外的所謂的“電商費(fèi)”“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”“咨詢服務(wù)費(fèi)”等，主要存在于商品房銷售采取代理銷售模式的項(xiàng)目中，商品房代理機(jī)構(gòu)將應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的代理費(fèi)轉(zhuǎn)為向購(gòu)房人收取，且不出具正式發(fā)票，為日后產(chǎn)生大量后續(xù)投訴埋下隱患。

　　對(duì)于電商費(fèi)的問(wèn)題，一位不愿具名的市場(chǎng)人士對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商售出的房子中，有一小部分是第三方中介帶看并成交的，這些電商費(fèi)可能就歸中介。很大一部分房子是樓盤的置業(yè)顧問(wèn)成交，客戶也不認(rèn)識(shí)第三方中介，但仍要收取電商費(fèi)，這筆錢就會(huì)被開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的人給分了。”

　　中新經(jīng)緯客戶端此前在緊鄰北京的河北省廊坊市固安縣走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)財(cái)?shù)個(gè)樓盤都推出數(shù)額不等的“以錢抵錢”營(yíng)銷活動(dòng)，購(gòu)房者必須參與該活動(dòng)才能購(gòu)房。一家大型房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)稱，固安幾乎所有樓盤都有電商費(fèi)，客戶也必須交，這筆錢將用于日常的營(yíng)銷開(kāi)支，線上渠道費(fèi)支出等。他還說(shuō)：“我們售樓部這么多人、這些開(kāi)支，都要花錢的，也需要這筆錢來(lái)運(yùn)營(yíng)。”

　　上述市場(chǎng)人士稱，在新房市場(chǎng)上，渠道費(fèi)、置業(yè)顧問(wèn)和第三方中介的提成，都包括在房款中，不應(yīng)由購(gòu)房者單獨(dú)支付，電商費(fèi)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂階段的產(chǎn)物，也反映了開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理的一些問(wèn)題。而所謂的電商費(fèi)，類似于市場(chǎng)火爆時(shí)期的茶水費(fèi)，與茶水費(fèi)也沒(méi)有什么區(qū)別，“以錢抵錢”多是噱頭，購(gòu)房者不見(jiàn)得能享受到優(yōu)惠。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)則稱，由于電商費(fèi)名義上是由第三方中介公司收取的，不計(jì)入房款之中，后續(xù)容易產(chǎn)生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規(guī)避政府限價(jià)等問(wèn)題。

　　分析稱追回電商費(fèi)有困難

　　近幾年，很多地方都已經(jīng)禁止開(kāi)發(fā)商或中介公司額外收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等費(fèi)用。貴陽(yáng)市住建局2019年9月稱，要打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理房開(kāi)公司進(jìn)行商品房銷售時(shí)價(jià)外加價(jià)，編造所謂的電商費(fèi)、平臺(tái)費(fèi)、折扣費(fèi)、收取誠(chéng)意金等傭金以外的其它經(jīng)費(fèi)。

　　鄭州市住管局去年2月發(fā)布房地產(chǎn)消費(fèi)警示稱，購(gòu)房者不要隨意交納“電商費(fèi)”、“會(huì)員費(fèi)”、“信息咨詢費(fèi)”等。如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“電商”等合作模式，通過(guò)第三方在網(wǎng)簽合同約定價(jià)款之外加價(jià)出售房屋或者價(jià)外收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“會(huì)員費(fèi)”、“信息咨詢費(fèi)”等費(fèi)用，可立即向鄭州市物價(jià)管理部門舉報(bào)，并向鄭州市房地產(chǎn)主管部門反映。

　　不過(guò)，在實(shí)際操作中，購(gòu)房者如果交納了電商費(fèi)，想要退回并不容易。中新經(jīng)緯客戶端在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，一位購(gòu)房者在去年11月底投訴稱，他被一家第三方中介公司收取交了5萬(wàn)元的電商費(fèi)。但當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門回復(fù)稱，第三方平臺(tái)銷售公司已為購(gòu)房人開(kāi)具了收費(fèi)票據(jù)，根據(jù)《優(yōu)惠確認(rèn)書》約定，在支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)之后，可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，且服務(wù)費(fèi)不構(gòu)成房?jī)r(jià)款的一部分。因《優(yōu)惠確認(rèn)書》等協(xié)議為居間合同，屬民事調(diào)節(jié)范疇，雙方之間如有爭(zhēng)議，可通過(guò)訴訟或仲裁方式解決。

　　在中國(guó)裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，多位購(gòu)房者曾因電商費(fèi)一事起訴過(guò)北京臣信。一份2018年底的民事判決書顯示，費(fèi)女士在購(gòu)買北京旭輝當(dāng)代置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“洳苑嘉園”時(shí)，被

　　北京臣信收取了4萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，但她此前與北京臣信無(wú)任何來(lái)往，打款后北京臣信也未提供任何服務(wù)。北京臣信辯稱，費(fèi)女士支付4萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)可以在購(gòu)房總價(jià)款基礎(chǔ)上優(yōu)惠12萬(wàn)元，其核心內(nèi)容是對(duì)優(yōu)惠政策的確認(rèn)。

費(fèi)女士起訴服務(wù)費(fèi)一事的判決書。來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

　　法院最后認(rèn)為，費(fèi)女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》中的總價(jià)款體現(xiàn)了該4萬(wàn)元的內(nèi)容，且預(yù)售合同中的房屋價(jià)款比認(rèn)購(gòu)書約定的價(jià)款更為優(yōu)惠，費(fèi)女士享受到了購(gòu)房?jī)?yōu)惠。故費(fèi)女士主張北京臣信返還服務(wù)費(fèi)的訴求沒(méi)有合同與法律依據(jù)，不予支持。

　　對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為，在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商會(huì)和很多電商公司合作，購(gòu)房過(guò)程中確實(shí)存在捆綁電商費(fèi)的情況，業(yè)主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業(yè)主與第三方公司之間有收據(jù)、協(xié)議或者結(jié)算單等，法律上一般會(huì)認(rèn)為，作為有完全行為能力的購(gòu)房業(yè)主，是自愿繳納相關(guān)費(fèi)用的，對(duì)其法律后果應(yīng)該清楚和了解。因此，法院通常很難支持購(gòu)房人追回電商費(fèi)的訴求。

　　至于很多城市住建部門出臺(tái)的禁止規(guī)定，王佳紅對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，從法律上來(lái)說(shuō)，這些規(guī)定的效力級(jí)別比較低，在落實(shí)實(shí)施的時(shí)候又沒(méi)有具體和明確的處罰措施，對(duì)開(kāi)發(fā)商并無(wú)太強(qiáng)威懾力。從司法裁判角度看，雖然政府部門出臺(tái)了禁止規(guī)定，但訴訟中法院主要考慮購(gòu)房人是完全行為能力人，對(duì)于款項(xiàng)支付的法律后果應(yīng)該清楚和了解，既然愿意支付，就很難支持業(yè)主的訴求。另外，由于主管部門很難具體落實(shí)政策，法院難以支持購(gòu)房人訴求，也助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的違法違規(guī)行為。

　　王佳紅還說(shuō)：“如果購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商簽署了購(gòu)房合同，但在合同履行中，開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除、致使購(gòu)房人退房的，法院有可能會(huì)支持購(gòu)房人要回電商費(fèi)。這種情況下，購(gòu)房人首先應(yīng)該向電商公司主張，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任?！?中新經(jīng)緯APP)