歐美財(cái)經(jīng)媒體列出了各種數(shù)據(jù)和分析，把中國房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在的泡沫與史上幾次嚴(yán)重的危機(jī)相提并論，但是對于哪里有泡沫、泡沫會不會破和后果將會如何，大家并沒有一致的意見

　　財(cái)新網(wǎng)／旁觀中國 記者 卿瀅｜文

　　中國房地產(chǎn)有沒有泡沫，有多大的泡沫？

　　在中國大城市樓市近期持續(xù)升溫、多地紛紛開始出手調(diào)控的背景下，這個話題不只成了國人見面聊天的常規(guī)話題，也成了全球財(cái)經(jīng)媒體持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　最會搶眼球的大概要數(shù)美國CNN旗下的財(cái)經(jīng)網(wǎng)站CNN Money。在它9月底采訪萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的時候，這位中國首富表了個態(tài)。CNN Money的亞太主編Andrew Stevens問王健林，中國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫？他的回答是：

　　“史上最嚴(yán)重的泡沫。”

　　"Biggest bubble in history."

　　王健林隨后還說了很多具體的分析和評論。但是這句“最大泡沫”一出，也許后面的話會被很多人忽略。地產(chǎn)大佬說現(xiàn)在的泡沫史上最嚴(yán)重，這還了得？

　　房產(chǎn)泡沫這個話題，只聽一個人一句話還是不行的，我們來多看一點(diǎn)再做判斷。

　　CNN Money：泡沫是個大事

　　首先來把王健林的話聽完。實(shí)際上萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在主攻商業(yè)和旅游地產(chǎn)。也許正因如此，王健林談住宅市場泡沫要更放松一些，他向CNN Money表示，目前中國房地產(chǎn)市場的最大問題在于，大城市房價依舊在不斷上漲，而在數(shù)千個中小城市，有大量新建房屋庫存無法售出，房價也在下跌。

　　他還坦言，自己覺得這個問題很難找到合適的解決辦法。過往的限購或者限貸措施都沒能奏效：“可能這是一個非常難的問題?！?/p>

　　CNN Money在報道中引用了咨詢機(jī)構(gòu)凱投宏觀（Capital Economics）的數(shù)據(jù)，來說明房地產(chǎn)市場如何跟中國經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)：按該機(jī)構(gòu)的計(jì)算，對中國房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款高達(dá)24萬億元人民幣。

　　（小編：中國2015年全年的GDP是67.67萬億元人民幣……）

　　官方數(shù)據(jù)同樣很有說服力：2016年上半年，有超過三分之一的新增貸款來自房地產(chǎn)市場，而在 2010到2015年間，房地產(chǎn)市場信貸的占比只有17.4%。

　　華爾街日報：樓市泡沫和股市很像？

　　《華爾街日報》的一篇報道同樣強(qiáng)調(diào)了中國房貸規(guī)模，并引用海通證券的一份研究預(yù)測：2016年中國房貸規(guī)模會達(dá)到GDP的30%，這個比例甚至比日本上世紀(jì)80年代末著名的地產(chǎn)泡沫時期的還高。

　　不過報道表示，由于中國的大部分房產(chǎn)購買的首付比例都在三分之一左右，這種相對較高的首付，也讓中國購房者對房價下跌的承受力要相對更強(qiáng)一些，這讓風(fēng)險又稍微小了一些。

　　在《華爾街日報》的這篇報道里，中國當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)可以跟去年中國股票市場的問題相提并論：

　?。ㄟ@一股熱潮）正在引發(fā)對由信貸推動的投資泡沫的恐慌，這與該國股市泡沫不斷膨脹隨后在去年夏天崩盤的情況相似。

　　It is stoking fears of a debt-fueled investment bubble similar to the one that inflated the country’s stock market before its crash last summer.

　　按《華爾街日報》的看法，中國如今的買房熱潮也比2013年的上一輪買房熱要更危險，因?yàn)檫@次中國家庭的貸款杠桿創(chuàng)下了新高。跟王健林一樣，這篇報道指出，在中國主要大城市房價瘋長的同時，小城市的房價卻在大量未售房囤積的情況下持續(xù)走低。這種情況讓決策者很煩惱：

　　這樣的情形正在拉達(dá)中國的貧富差距，并且讓政府實(shí)施全國性政策來冷卻房地產(chǎn)市場努力變得復(fù)雜。

　　That dynamic is widening China’s wealth gap and complicating Beijing’s efforts to impose national policies aimed at cooling the market.

　　讓人撓頭的還不只是大小城市間的這種差異。《華爾街日報》還援引了中國社科院高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明的說法：

　　“政府如今被困在需要抑制房價和需要保證增長的兩難中。”

　　“The government is caught up in a big dilemma between the need to curb prices and the need to ensure growth.”

　　報道分析稱，穩(wěn)定房產(chǎn)市場的深層解決方法是改革土地財(cái)政制度，然而在目前情況下，房地產(chǎn)支撐了正在放緩的中國經(jīng)濟(jì)。報道還表示，曾有中國官員表態(tài)稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的增長是中國能夠?qū)崿F(xiàn)今年GDP6.5%增速目標(biāo)的唯一希望。

　　CNBC：對泡沫做點(diǎn)對比和細(xì)分

　　另一家美國主要財(cái)經(jīng)媒體CNBC用數(shù)字說話。匯豐銀行近期發(fā)表的一則報告顯示，中國居民住房總價值與GDP的之比將在2016年底達(dá)到3.72，而在美國次貸危機(jī)達(dá)到頂點(diǎn)時，這一比值為1.75。而在日本房地產(chǎn)泡沫在1990年達(dá)到最頂峰時，這一比值剛好低于4，香港房地產(chǎn)市場這一比值為5。這個比值，同樣是衡量房地產(chǎn)是否存在泡沫的重要參考數(shù)字。

　　瑞典北歐斯安銀行（SEB）的亞洲策略主管Sean Yokota在接受CNBC采訪時表示，在中國很多城市房價已經(jīng)接近平穩(wěn)狀態(tài)。一線城市的房價確實(shí)存在泡沫，但是從整個中國的情況考慮，不少小城市的房價僅僅上漲了1%到2%，所以從整體來講依舊還有空間。

　　彭博社：用數(shù)字說泡沫風(fēng)險

　　彭博社的報道在討論泡沫話題時用了更多數(shù)字。根據(jù)它搜集的數(shù)據(jù)，中國144家上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均貸款總額是其平均企業(yè)稅前收入的8.1倍， 而五年前這一數(shù)字只是4.9。

　　另一方面，購房者的住房按揭貸款也不斷攀升，2016年1月家庭居民貸款在總貸款中占比是24%，到8月則達(dá)到了驚人的71%。穆迪香港去高級副主管Christine Kuo認(rèn)為，住房按揭貸款的風(fēng)險越來越高，因?yàn)榉績r已經(jīng)“到了泡沫化的程度”。

　　德意志銀行的一份報告預(yù)測稱，隨著中國房地產(chǎn)市場的泡沫“繼續(xù)蔓延到更多城市”，中國房價2018年將面臨大幅度調(diào)整和修正，這當(dāng)然會導(dǎo)致大量房貸出現(xiàn)問題。

　　有一些研究機(jī)構(gòu)計(jì)算了一下最壞的情境。按照香港券商星展唯高達(dá)計(jì)算，如果房價下跌30%，將導(dǎo)致價值4.1萬億元人民幣的貸款變成壞賬。德國商業(yè)銀行預(yù)測的數(shù)據(jù)也差不多——4萬億元。著名投資機(jī)構(gòu)太平洋投資管理公司（PIMCO）則認(rèn)為，中國的不良貸款率在接下來幾年可能從1.75%上升到最高6%。

　　聽著有點(diǎn)像中國版的“次貸危機(jī)”？不過PIMCO的新興市場投資組合經(jīng)理Roland Mieth認(rèn)為，由于金融衍生工具的相對匱乏，中國房地產(chǎn)市場的杠桿率和貸款的復(fù)雜性并沒有美國次貸危機(jī)爆發(fā)前那么嚴(yán)重。

　　彭博社報道給出了各種對最壞情況的預(yù)測，但卻并不說明泡沫危險已經(jīng)那么大。隨著本月中國多地紛紛出臺新的限購政策，央行也開始出手，樓市泡沫的下一步依然會被中國人和外國人緊緊盯著