歐美財(cái)經(jīng)媒體列出了各種數(shù)據(jù)和分析，把中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在的泡沫與史上幾次嚴(yán)重的危機(jī)相提并論，但是對(duì)于哪里有泡沫、泡沫會(huì)不會(huì)破和后果將會(huì)如何，大家并沒(méi)有一致的意見(jiàn)

　　財(cái)新網(wǎng)／旁觀(guān)中國(guó) 記者 卿瀅｜文

　　中國(guó)房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，有多大的泡沫？

　　在中國(guó)大城市樓市近期持續(xù)升溫、多地紛紛開(kāi)始出手調(diào)控的背景下，這個(gè)話(huà)題不只成了國(guó)人見(jiàn)面聊天的常規(guī)話(huà)題，也成了全球財(cái)經(jīng)媒體持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　最會(huì)搶眼球的大概要數(shù)美國(guó)CNN旗下的財(cái)經(jīng)網(wǎng)站CNN Money。在它9月底采訪(fǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的時(shí)候，這位中國(guó)首富表了個(gè)態(tài)。CNN Money的亞太主編Andrew Stevens問(wèn)王健林，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？他的回答是：

　　“史上最嚴(yán)重的泡沫?！?/p>

　　"Biggest bubble in history."

　　王健林隨后還說(shuō)了很多具體的分析和評(píng)論。但是這句“最大泡沫”一出，也許后面的話(huà)會(huì)被很多人忽略。地產(chǎn)大佬說(shuō)現(xiàn)在的泡沫史上最嚴(yán)重，這還了得？

　　房產(chǎn)泡沫這個(gè)話(huà)題，只聽(tīng)一個(gè)人一句話(huà)還是不行的，我們來(lái)多看一點(diǎn)再做判斷。

　　CNN Money：泡沫是個(gè)大事

　　首先來(lái)把王健林的話(huà)聽(tīng)完。實(shí)際上萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在主攻商業(yè)和旅游地產(chǎn)。也許正因如此，王健林談住宅市場(chǎng)泡沫要更放松一些，他向CNN Money表示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題在于，大城市房?jī)r(jià)依舊在不斷上漲，而在數(shù)千個(gè)中小城市，有大量新建房屋庫(kù)存無(wú)法售出，房?jī)r(jià)也在下跌。

　　他還坦言，自己覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題很難找到合適的解決辦法。過(guò)往的限購(gòu)或者限貸措施都沒(méi)能奏效：“可能這是一個(gè)非常難的問(wèn)題?！?/p>

　　CNN Money在報(bào)道中引用了咨詢(xún)機(jī)構(gòu)凱投宏觀(guān)（Capital Economics）的數(shù)據(jù)，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)如何跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)：按該機(jī)構(gòu)的計(jì)算，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的直接貸款高達(dá)24萬(wàn)億元人民幣。

　?。ㄐ【帲褐袊?guó)2015年全年的GDP是67.67萬(wàn)億元人民幣……）

　　官方數(shù)據(jù)同樣很有說(shuō)服力：2016年上半年，有超過(guò)三分之一的新增貸款來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在 2010到2015年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸的占比只有17.4%。

　　華爾街日?qǐng)?bào)：樓市泡沫和股市很像？

　　《華爾街日?qǐng)?bào)》的一篇報(bào)道同樣強(qiáng)調(diào)了中國(guó)房貸規(guī)模，并引用海通證券的一份研究預(yù)測(cè)：2016年中國(guó)房貸規(guī)模會(huì)達(dá)到GDP的30%，這個(gè)比例甚至比日本上世紀(jì)80年代末著名的地產(chǎn)泡沫時(shí)期的還高。

　　不過(guò)報(bào)道表示，由于中國(guó)的大部分房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的首付比例都在三分之一左右，這種相對(duì)較高的首付，也讓中國(guó)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受力要相對(duì)更強(qiáng)一些，這讓風(fēng)險(xiǎn)又稍微小了一些。

　　在《華爾街日?qǐng)?bào)》的這篇報(bào)道里，中國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)可以跟去年中國(guó)股票市場(chǎng)的問(wèn)題相提并論：

　?。ㄟ@一股熱潮）正在引發(fā)對(duì)由信貸推動(dòng)的投資泡沫的恐慌，這與該國(guó)股市泡沫不斷膨脹隨后在去年夏天崩盤(pán)的情況相似。

　　It is stoking fears of a debt-fueled investment bubble similar to the one that inflated the country’s stock market before its crash last summer.

　　按《華爾街日?qǐng)?bào)》的看法，中國(guó)如今的買(mǎi)房熱潮也比2013年的上一輪買(mǎi)房熱要更危險(xiǎn)，因?yàn)檫@次中國(guó)家庭的貸款杠桿創(chuàng)下了新高。跟王健林一樣，這篇報(bào)道指出，在中國(guó)主要大城市房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)的同時(shí)，小城市的房?jī)r(jià)卻在大量未售房囤積的情況下持續(xù)走低。這種情況讓決策者很煩惱：

　　這樣的情形正在拉達(dá)中國(guó)的貧富差距，并且讓政府實(shí)施全國(guó)性政策來(lái)冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)努力變得復(fù)雜。

　　That dynamic is widening China’s wealth gap and complicating Beijing’s efforts to impose national policies aimed at cooling the market.

　　讓人撓頭的還不只是大小城市間的這種差異。《華爾街日?qǐng)?bào)》還援引了中國(guó)社科院高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明的說(shuō)法：

　　“政府如今被困在需要抑制房?jī)r(jià)和需要保證增長(zhǎng)的兩難中?！?/p>

　　“The government is caught up in a big dilemma between the need to curb prices and the need to ensure growth.”

　　報(bào)道分析稱(chēng)，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的深層解決方法是改革土地財(cái)政制度，然而在目前情況下，房地產(chǎn)支撐了正在放緩的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。報(bào)道還表示，曾有中國(guó)官員表態(tài)稱(chēng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的增長(zhǎng)是中國(guó)能夠?qū)崿F(xiàn)今年GDP6.5%增速目標(biāo)的唯一希望。

　　CNBC：對(duì)泡沫做點(diǎn)對(duì)比和細(xì)分

　　另一家美國(guó)主要財(cái)經(jīng)媒體CNBC用數(shù)字說(shuō)話(huà)。匯豐銀行近期發(fā)表的一則報(bào)告顯示，中國(guó)居民住房總價(jià)值與GDP的之比將在2016年底達(dá)到3.72，而在美國(guó)次貸危機(jī)達(dá)到頂點(diǎn)時(shí)，這一比值為1.75。而在日本房地產(chǎn)泡沫在1990年達(dá)到最頂峰時(shí)，這一比值剛好低于4，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)這一比值為5。這個(gè)比值，同樣是衡量房地產(chǎn)是否存在泡沫的重要參考數(shù)字。

　　瑞典北歐斯安銀行（SEB）的亞洲策略主管Sean Yokota在接受CNBC采訪(fǎng)時(shí)表示，在中國(guó)很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近平穩(wěn)狀態(tài)。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)存在泡沫，但是從整個(gè)中國(guó)的情況考慮，不少小城市的房?jī)r(jià)僅僅上漲了1%到2%，所以從整體來(lái)講依舊還有空間。

　　彭博社：用數(shù)字說(shuō)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　彭博社的報(bào)道在討論泡沫話(huà)題時(shí)用了更多數(shù)字。根據(jù)它搜集的數(shù)據(jù)，中國(guó)144家上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均貸款總額是其平均企業(yè)稅前收入的8.1倍， 而五年前這一數(shù)字只是4.9。

　　另一方面，購(gòu)房者的住房按揭貸款也不斷攀升，2016年1月家庭居民貸款在總貸款中占比是24%，到8月則達(dá)到了驚人的71%。穆迪香港去高級(jí)副主管Christine Kuo認(rèn)為，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)“到了泡沫化的程度”。

　　德意志銀行的一份報(bào)告預(yù)測(cè)稱(chēng)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫“繼續(xù)蔓延到更多城市”，中國(guó)房?jī)r(jià)2018年將面臨大幅度調(diào)整和修正，這當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致大量房貸出現(xiàn)問(wèn)題。

　　有一些研究機(jī)構(gòu)計(jì)算了一下最壞的情境。按照香港券商星展唯高達(dá)計(jì)算，如果房?jī)r(jià)下跌30%，將導(dǎo)致價(jià)值4.1萬(wàn)億元人民幣的貸款變成壞賬。德國(guó)商業(yè)銀行預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)也差不多——4萬(wàn)億元。著名投資機(jī)構(gòu)太平洋投資管理公司（PIMCO）則認(rèn)為，中國(guó)的不良貸款率在接下來(lái)幾年可能從1.75%上升到最高6%。

　　聽(tīng)著有點(diǎn)像中國(guó)版的“次貸危機(jī)”？不過(guò)PIMCO的新興市場(chǎng)投資組合經(jīng)理Roland Mieth認(rèn)為，由于金融衍生工具的相對(duì)匱乏，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率和貸款的復(fù)雜性并沒(méi)有美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前那么嚴(yán)重。

　　彭博社報(bào)道給出了各種對(duì)最壞情況的預(yù)測(cè)，但卻并不說(shuō)明泡沫危險(xiǎn)已經(jīng)那么大。隨著本月中國(guó)多地紛紛出臺(tái)新的限購(gòu)政策，央行也開(kāi)始出手，樓市泡沫的下一步依然會(huì)被中國(guó)人和外國(guó)人緊緊盯著