2018年7月11日，成都迎來57年來最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼區(qū)域。

　　當(dāng)天凌晨6點，備受關(guān)注的成都近郊休閑旅游項目，秀麗東方幸福場被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，任憑大雨沖刷。

　　被譽為成都最美后花園的秀麗東方為啥在消費者痛惜聲中被拆掉，投資方需要注意大坑比較多，因為一不小心，心血就會化成烏有。

　　秀麗東方的來龍去脈

　　2011年，成都市農(nóng)錦集體資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（錦江區(qū)政府平臺公司）與秀麗東方開發(fā)者簽訂了《錦江區(qū)198農(nóng)用地流轉(zhuǎn)協(xié)議》，將面積約1250畝的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)給企業(yè)方，流轉(zhuǎn)期限為2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉(zhuǎn)期滿后自動續(xù)租。

　　之后，荒草遍地的雜亂區(qū)域，在投資方一點點努力下，投資約6億元，將秀麗東方呈獻給成都市民，隨著各類活動的舉辦，休閑內(nèi)容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成為近郊游的目的地。

　　2017年4月，秀麗東方更是宣布永久免門票，人氣更是火爆，日均客流量達(dá)萬人。

　　2018年全年預(yù)計500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆?，F(xiàn)在，500萬客流量只剩下理論上。

　　秀麗東方為何如此“秀”

　　交通區(qū)位優(yōu)越

　　秀麗東方位于成都南三環(huán)和四環(huán)之間，緊鄰3.5環(huán)錦江大道，四面八方的客流都可以快速抵達(dá)，能在主城區(qū)內(nèi)擁有一千多畝的土地發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)，在成都找不到太多這樣的地塊。

　　良好的區(qū)位條件是秀麗東方獨秀于林的基礎(chǔ)

　　管理有方，同行襯托的更優(yōu)秀

　　秀麗東方所處的成都東南區(qū)域，早在2004年，錦江區(qū)政府主導(dǎo)打造的鄉(xiāng)村旅游區(qū)域，國家AAAA級景區(qū)，五朵金花橫空出世，花鄉(xiāng)農(nóng)居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，周末經(jīng)常堵車為患。

　　但隨著時間推移，消費者需求在不斷發(fā)生變化，五朵金花主要開發(fā)者為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，單個產(chǎn)品多為幾畝到幾十畝地，提供的休閑產(chǎn)品品質(zhì)不統(tǒng)一，難免良莠不齊，有些農(nóng)家樂已逐漸被消費者拋棄。

　　秀麗東方有一千多畝地，有企業(yè)統(tǒng)一打造，統(tǒng)一管理和運營，環(huán)境漂亮，一年四季皆有景，休閑功能豐富（親子、婚慶、商演、美食、近郊、趕場、音樂），特別適合近郊一日游，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票后，秀麗東方相比于五朵金花，優(yōu)勢更加明顯。

　　天時地利人和，秀麗東方在眾多休閑產(chǎn)品中脫穎而出也就順理成章

　　若隱若現(xiàn)的坑

　　在分析被強拆之前，先看兩個文件。

　　2010年，《國土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號），文件指出：

　　在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。

　　2014年10月，《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于進一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》國土資發(fā)〔2014〕127號，文件要求：

　　以下用地必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進行管理：經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所；以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

　　根據(jù)秀麗東方官方解釋，農(nóng)業(yè)旅游用地中，相關(guān)部門可以占總面積3%的用地作為附屬設(shè)施用地，而錦江區(qū)在招商引資時承諾的給予投資方的附屬設(shè)施配套用地指標(biāo)卻遲遲不能兌現(xiàn)，投資方先后多次找到區(qū)上相關(guān)單位和部門匯報情況，申請落實政策，不給任何文字回復(fù)，得到的口頭回復(fù)是“先搞起來再說”。

　　文旅產(chǎn)業(yè)類項目，一般位于城市區(qū)規(guī)劃范圍外，在城市用地指標(biāo)都不能滿足的當(dāng)下，文旅項目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)，相當(dāng)困難。

　　不少企業(yè)開發(fā)旅游用地時，經(jīng)常打擦邊球，比如浙江某企業(yè)在農(nóng)業(yè)用地上架空，修建空中樓房，為了保證在耕地內(nèi)“農(nóng)地農(nóng)用”，如果嚴(yán)格按國土法執(zhí)行，這棟建筑無疑是違法的。

　　秀麗東方的所在區(qū)域，城市規(guī)劃的用地性質(zhì)為綠地，受制于現(xiàn)有的法律法規(guī)，要在城市綠地里批建設(shè)用地指標(biāo)，沒幾個官員愿意承擔(dān)潛在的法律風(fēng)險。

　　但政府又要招商引資，要發(fā)展地方經(jīng)濟，對于打擦邊球的行為，只要不過分，都是睜一只眼閉一只眼。對于企業(yè)要簽白紙黑字的審批合同，他們也只好口頭上同意，簽字是不可能的。

　　所以，秀麗東方在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了幸福場（餐飲一條街）、半坡火鍋、婚宴大廳等永久建設(shè)設(shè)施。

　　根據(jù)國土資源部出臺的兩個文件，秀麗東方經(jīng)營的永久建設(shè)用地，沒有建設(shè)用地指標(biāo)，非法無疑。

　　按理說，如果之前就被官方認(rèn)定違法，為啥建設(shè)時沒被阻止，而且還運營的這么紅火，沒有官方的默許，投資方也不敢砸下幾個億的真金白銀。

　　這有點類似于《我不是藥神》的困境，藥企要維護專利權(quán)益，賣高價藥無可指責(zé)，患者要活命，買仿制藥也不忍心指責(zé)。政府最需要做的是零關(guān)稅，納入社保，保全雙方利益。

　　因為秀麗東方所在區(qū)域要建設(shè)新機場高速、成自高鐵等交通干道，秀麗東方的命運發(fā)生巨大轉(zhuǎn)折，各種原因無從得知，但被拆掉已是既成事實。

　　從被人民日報點名表揚的明星項目，到現(xiàn)在化為烏有，政府沒有責(zé)任，肯定也說不過去。

　　而且，秀麗東方已經(jīng)成為成都市民周末游的好去處，網(wǎng)上到處是請求不要拆除的聲音，官方卻沒有考慮聲勢浩大的民意，仍然將秀麗東方變成廢墟。

　　在官方招商引資的熱潮中，如果不能給企業(yè)明確的用地指標(biāo)，就不要承諾那么多美好愿景。

　　好項目是投資方和工作人員的心頭肉，不能因為簡簡單單的“違法用地”，將多人的心血付之東流。

　　文旅項目用地，尤其是農(nóng)村或者景區(qū)用地，在里面搞開發(fā)建設(shè)，很難獲取合法身份。如果沒有十足的把握，潛在的大坑隨時會把項目吞沒，投資方欲哭無淚也沒轍，胳膊擰不過大腿。

　　開發(fā)文旅，且行且珍惜，太難了?。。。。?！

　　官方回應(yīng)

　　秀麗東方生態(tài)文化園區(qū)位于錦江區(qū)錦江大道濕地路，臨靠白鷺灣生態(tài)濕地公園。2016年5月以來，四川秀麗東方投資管理有限公司未經(jīng)國土、規(guī)劃等相關(guān)職能部門批準(zhǔn)，擅自占用耕地修建“幸福場”等建（構(gòu)）筑物近萬平方米，國土、規(guī)劃和屬地政府均多次口頭和書面告知其擅自修建行為系違法行為，多次責(zé)令停止違法修建行為，但該企業(yè)均不予理會，繼續(xù)其違法行為，相關(guān)部門依法啟動相關(guān)執(zhí)法程序。

　　四川秀麗東方投資管理有限公司在秀麗東方生態(tài)文化景區(qū)（幸福村三組、五組、七組、八組、九組，駙馬村五組）內(nèi)修建了房屋及建（構(gòu)）筑物，經(jīng)成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局核實認(rèn)定，該房屋及建（構(gòu)）筑物違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定，屬違法建設(shè)，存在嚴(yán)重安全隱患，成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局已于2016年12月30日分別對上述范圍內(nèi)違法建設(shè)做出強制拆除決定。成都市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督局于2016年12月29日函告錦江區(qū)人民政府，要求配合其執(zhí)行強制拆除決定（成規(guī)監(jiān)函〔2016〕658號）。

　　成都市錦江區(qū)政府辦公室

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批指農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的審批權(quán)限和審批程序。

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地流程

　　一、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。

　　規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

　　如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。

　　如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。

　　二、編制建設(shè)項目可行性論證

　　確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

　　其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效。

　　三、提出用地預(yù)審申請

　　用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。

　　建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。

　　建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　　1.建設(shè)項目用地預(yù)審申請表(該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定);

　　2.預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案;

　　3.需審批的建設(shè)項目還應(yīng)提供項目建議書批復(fù)文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復(fù)與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

　　如建設(shè)項目涉密軍事項目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。

　　國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。

　　四、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

　　用地單位憑《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用;

　　環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和(86)國環(huán)字第003號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》對建設(shè)項目進行審批。

　　某些建設(shè)項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設(shè)項目(工程)勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》予以審批。

　　五、提出項目用地的正式申請

　　用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

　　六、各級政府審批

　　國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

　　能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨選址建設(shè)的項目，在《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》(國發(fā)〔2004〕24號)實施前批準(zhǔn)立項的，仍按原規(guī)定報批用地;實施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報國務(wù)院批準(zhǔn);除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準(zhǔn);建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

　　七、辦理征地手續(xù)

　　由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

　　其中，征用土地的各項補償，應(yīng)在征地補償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。

　　國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

　　征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

　　每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

　　八、領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

　　國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

　　九、繳納出讓費，獲得土地適用權(quán)

　　土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

　　十、開始建設(shè)適用土地

　　簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。