任志強(qiáng)為何改口說房?jī)r(jià)要暴跌

　　原上草

　　前幾天，任志強(qiáng)有一個(gè)演講，刷爆了網(wǎng)絡(luò)，他說，中國房?jī)r(jià)不會(huì)跌，鼓勵(lì)大家盡管去買房。

　　后來有網(wǎng)友問草哥，作為一個(gè)房?jī)r(jià)唱空者，對(duì)任志強(qiáng)的這個(gè)判斷怎么看？

　　為了了解背景，我查了一下任志強(qiáng)的說法，他的意思是：從金融角度考慮，房子就是一個(gè)投資品，在政府信用不被破壞的情況下，大家可以放心地去投資。因?yàn)檎畷?huì)在危險(xiǎn)的時(shí)候采取各種措施來避免危險(xiǎn)。如果房子暴跌的時(shí)候，告訴你不準(zhǔn)買賣了，怎么跌？往哪跌？因?yàn)橹袊堑怯涀C、權(quán)證制，沒有權(quán)證是無法進(jìn)行交易的。

　　所以任志強(qiáng)的結(jié)論是，中國絕不會(huì)出現(xiàn)像日本式那種的暴跌，但是它漲到什么程度，和貨幣貶值、貨幣總量有關(guān)系，和金融產(chǎn)品有關(guān)系。

　　很快，任志強(qiáng)對(duì)這個(gè)說法又改口了。今天草哥獲得的消息說，他在朋友圈澄清，說他的意思是說樓市將要暴跌，但是他預(yù)測(cè)政府會(huì)用完全禁止樓市交易的方式來阻止房?jī)r(jià)暴跌。

　　凍結(jié)交易，就意味著未來樓市將沒有交易價(jià)值，那么炒房者將徹底被打爆。房子不能交易，杠桿炒房者將一生都背負(fù)巨額債務(wù)。

　　任志強(qiáng)改口，當(dāng)然不是說他的覺悟有多高，而是他發(fā)現(xiàn)了自己的邏輯錯(cuò)誤。

　　如果從金融角度來分析，任志強(qiáng)后面一種說法當(dāng)然更靠譜，也更符合金融關(guān)于價(jià)格的意義。在股市上，一個(gè)沒有交易量和流動(dòng)性的市場(chǎng)，股價(jià)會(huì)無量暴跌。上次熔斷發(fā)生的股災(zāi)，大家應(yīng)該還沒有忘記。為什么同樣的道理，到了樓市，沒有交易量，大家會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌呢？

　　沒有交易量和流動(dòng)性，就意味著有價(jià)無市，價(jià)格只是虛的，這樣的市場(chǎng)隨時(shí)面臨暴跌。

　　當(dāng)然，這只是從理論上探討，現(xiàn)實(shí)中，不可能出現(xiàn)沒有交易量的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　但是，隨著交易量的逐漸下跌，隨著進(jìn)入樓市的資金逐漸減少，房產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性將越來越差，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺會(huì)很難。只不過中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很龐大，周期很長(zhǎng)，要發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)折，需要一點(diǎn)時(shí)間。加上有形之手的干預(yù)和利益集團(tuán)的綁架，要看到立馬下跌，也不會(huì)那么容易。

　　最近的一些跡象，其實(shí)已經(jīng)反映了房?jī)r(jià)其實(shí)是在松動(dòng)的。9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)一步回落，15個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，上漲格局已然不再。

　　從地方來看，現(xiàn)在本來是金九銀十的賣房好時(shí)節(jié)，但今年卻顯得非常冷清。在深圳，9月的第三周，房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”并未真正到來。無論是從開發(fā)商產(chǎn)品取得批售、營銷活動(dòng)、推盤，還是成交的量?jī)r(jià)等多個(gè)維度來考量，這個(gè)“金九”的成色均顯不足。

　　據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，截至9月17日，9月深圳全市一手住宅累計(jì)成交1683套，這個(gè)數(shù)字低于2016年同期的1789套。深圳樓市最新的結(jié)果是，從去年10月至今年8月，深圳新房均價(jià)以每月數(shù)十元(不足1個(gè)百分點(diǎn))的幅度，已連跌11個(gè)月。

　　在合肥，濱湖板塊的二手房下跌了10%～15%，個(gè)別急售房源跌三成左右。

　　一旦買房者開始變得理性和觀望，市場(chǎng)就進(jìn)入了僵持階段。以炒樓為目的，高杠桿投資房產(chǎn)的投資客，則會(huì)逐步面臨資金壓力，因?yàn)橐环矫姘唇页杀驹谏仙?，另一方面手上的房子流?dòng)性下降。

　　現(xiàn)在比的是耐心，看買房者和開發(fā)商誰能最終憋住這口氣，誰就是贏家。

　　作為個(gè)人觀點(diǎn)，草哥仍然認(rèn)為，房地產(chǎn)在近兩三年內(nèi)會(huì)發(fā)生巨大變化。根據(jù)主要有以下幾點(diǎn)：一是最近政府對(duì)樓市的調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，手腕剛強(qiáng)；二是保障房廉租房的陸續(xù)投入；三是地稅改革工作，一旦房產(chǎn)稅來臨，對(duì)持有者會(huì)是致命打擊；四是以后幾年的房屋主要消費(fèi)群體為80、90后，他們大多是有房族，房子不會(huì)成為他們心中的“圣經(jīng)”；五是現(xiàn)在的就業(yè)與工資水平問題，購買力較低，物價(jià)太高，工資水平增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度，這個(gè)臨界點(diǎn)已經(jīng)到來；六是消費(fèi)觀念與婚姻觀念正在因高房?jī)r(jià)高生活成本而改變……

　　房?jī)r(jià)不上漲的理由，就像房?jī)r(jià)上漲的理由一樣，要列總是可以列出很多的。但不管怎樣，最終取決定性作用的還是“錢”，等老百姓(603883,股吧)口袋的錢都忽悠得差不多了，房?jī)r(jià)還能漲到哪里去？

　　文章來源：微信公眾號(hào)牛爺財(cái)經(jīng)