面對(duì)國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)歷的一輪輪瘋漲，德國(guó)再次成為了許多國(guó)人心目中的“烏托邦”。在搜索引擎上輸入“德國(guó)房?jī)r(jià)”后，類(lèi)似于　《德國(guó)房?jī)r(jià)幾十年不漲對(duì)中國(guó)的啟示》《德國(guó)人收入20年增長(zhǎng)了三倍，為何房?jī)r(jià)卻漲不起來(lái)》　的文章比比皆是。在這些文章里，德國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，房屋對(duì)于普通民眾來(lái)說(shuō)根本構(gòu)不成任何負(fù)擔(dān)。事實(shí)真的如此嗎?

　　德國(guó)是一個(gè)分散性的國(guó)家，擁有東西南北中五座規(guī)模差不多的大型城市，分別是柏林、科隆、慕尼黑、漢堡和法蘭克福。根據(jù)德國(guó)最大的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這五座城市的房?jī)r(jià)近年來(lái)均出現(xiàn)了大幅度上漲。以2016年的8月份和2015年的8月份房?jī)r(jià)作為樣本進(jìn)行對(duì)比，首都柏林的二手房房?jī)r(jià)上漲了44%，慕尼黑二手房?jī)r(jià)漲了32%，漲幅最小的科隆漲幅也達(dá)18%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2007年到2016年的十年間，全德國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了50%左右。

　　是什么原因造成德國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)不斷上漲呢?　在柏林有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)房產(chǎn)顧問(wèn)何柯葦女士告訴本報(bào)記者，外國(guó)投資者是德國(guó)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。以她供職的鷹巢房地產(chǎn)公司為例，該公司代理了柏林市的多個(gè)樓盤(pán)，涵蓋高中低檔，現(xiàn)在每天來(lái)看房購(gòu)房的顧客半數(shù)來(lái)自國(guó)外。

　　自住和投資這兩大因素的共同作用，導(dǎo)致了海外資本對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)的巨大需求。首先來(lái)看看自住，德國(guó)在歐洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)中得以獨(dú)善其身，保持了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和較低的失業(yè)率，從而吸引了來(lái)自歐盟其他國(guó)家的就業(yè)者。特別是柏林，由于歷史因素，柏林的房?jī)r(jià)和生活成本要比其他歐洲大城市低得多，因此吸引了大量的創(chuàng)業(yè)者和青年藝術(shù)家，這些人才的到來(lái)在一定程度上刺激了柏林的房產(chǎn)市場(chǎng)。而法蘭克福作為歐洲金融中心的地位近年來(lái)得以進(jìn)一步加強(qiáng)，也吸引了越來(lái)越多的高端金融人才在此就業(yè)，盡管法蘭克福這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，但依然擋不住人們購(gòu)買(mǎi)的熱情。

　　相較于自住，外國(guó)炒房團(tuán)在德國(guó)房?jī)r(jià)飆升的過(guò)程中扮演著更為重要的角色。據(jù)了解，很多外國(guó)人希望通過(guò)在德國(guó)投資房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的回報(bào)。首先，目前德國(guó)政府尚未推出任何限制外國(guó)購(gòu)房者的政策。其次，近年來(lái)歐盟實(shí)行量寬政策，在德國(guó)貸款買(mǎi)房可以享受極低的利率。再次，由于大部分德國(guó)人選擇租房，因此本國(guó)租房市場(chǎng)繁榮，房屋的租金和售價(jià)比要比國(guó)內(nèi)高得多，出租回報(bào)率很可觀。最后，德國(guó)的房產(chǎn)投資環(huán)境相對(duì)安全，是歐洲經(jīng)濟(jì)和社會(huì)最穩(wěn)定的國(guó)家之一，不可控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

　　當(dāng)然，除了外國(guó)炒房團(tuán)，也不能忽視德國(guó)人對(duì)于本國(guó)房地產(chǎn)投資日益增長(zhǎng)的熱情。調(diào)查顯示，德國(guó)人投資房地產(chǎn)的最大原因還是因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的儲(chǔ)蓄利率太低，因此希望通過(guò)房產(chǎn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)更高的回報(bào)，從而保證退休后的生活品質(zhì)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降。

　　當(dāng)談到英國(guó)“脫歐”對(duì)德國(guó)房市的影響時(shí)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所的房地產(chǎn)專(zhuān)家弗伊格特蘭德在接受德國(guó)媒體時(shí)表示，從2017年下半年開(kāi)始，德國(guó)的住宅需求也將上漲，其中“金融之城”法蘭克福將首當(dāng)其沖，該市被視為是英國(guó)退歐后諸多金融公司落腳的首選之地。

　　(記者趙海博)