一、重慶炒房團全軍覆滅

　　珍惜資金，遠離重慶！

　　一個多月前，得知黃市長因工作調(diào)動要離開重慶，江浙一帶和上海北京的炒房團聞風(fēng)而動，組團“打飛的”準備去重慶撈一把。特別是聽了“網(wǎng)紅”作家吳曉波的忽悠，說重慶房價要大漲，更是像飛蛾撲火一樣蜂擁而至。

　　元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計，重慶樓市的成交量超過去年2月和7月全月的成交量?？梢?，確實有人想豪賭一把。

　　草哥的一位朋友也是不聽我勸告，堅決要去冒這個險，一口氣買了三套。前幾天還得意洋洋地跟我說，他一個多月前買的，現(xiàn)在每套已經(jīng)漲了40-50萬了，1月13日，他又剛網(wǎng)簽了一套。

　　但是，昨天他卻對我說欲哭無淚，為什么？因為重慶出房產(chǎn)稅修訂政策了。

　　1月13日，重慶市政府下發(fā)市長令，修訂原來的房產(chǎn)稅征收條例。重慶財稅部門說，針對近期重慶主城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象，遏制“炒房”牟利行為，從2017年1月14日起，將原來執(zhí)行的對無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)整為在重慶沒有這三個條件的外地人，新購首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。

　　草哥這位朋友雖然搶在14日之前網(wǎng)簽了那套房子，躲開了房產(chǎn)稅的征收，但是可以確定的是，基本沒人會接盤了。因為這次修訂針對的“三無”人員，是從第一套就開始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會打消很多人去重慶炒房的念頭，因為你不知道下一步會不會提高房產(chǎn)稅率。

　　而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同，重慶是跟著房子走，只要征收過一次，以后就一直要征收。接盤者不管是重慶當?shù)厝诉€是外地人都是如此。如果你是購房者，你是會從炒房者手中接手一套每年要繳納不少房產(chǎn)稅的房子，還是會從開發(fā)商那里買一套沒有任何房產(chǎn)稅的新房？重慶的這一招，可謂打中了炒房者的七寸，具有非常大的殺傷力，不僅增加了持有房產(chǎn)者的成本，而且還打壓了二手房的炒作土壤。

　　可見，當局控制房價的辦法還是很多的，關(guān)鍵看跟不跟你較真。

　　我跟這位朋友說，你如果是自有資金，而且不等著急用，就慢慢留著吧，目前幾年是很難看到大幅上漲了，你可以打持久戰(zhàn)，先出租出去收點租金。真正欲哭無淚的是那些利用高杠桿、高成本借錢的炒房者，他們本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，沒想到重慶方面把接盤俠給擋在外面了，時間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了。

　　除了修訂房產(chǎn)稅征收外，重慶還有其他狠招，比如加強主城區(qū)商品房預(yù)售管理，要求無合理理由不得定高價或漲價，針對個別樓盤擅自漲價現(xiàn)象，還公開了舉報違規(guī)銷售電話；還將與金融機構(gòu)聯(lián)動，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。既不讓漲價，又不辦理貸款，這是把炒房者的預(yù)期和金融工具都給限制死了，最近這一波來炒房的，恐怕全部要被套牢了，就當為重慶人民做點貢獻吧。

　　在目前這樣的大背景下，還有人會去賭房價上漲，我批評這些朋友，作為職業(yè)炒房客，你不看草哥的文章就算了，難道你們連人民日報也不看嗎？一點政治覺悟都沒有。

　　黃市長治理下的重慶樓市，是被全國人民當作楷模，被輿論稱做“業(yè)界清流”的；黃市長調(diào)控房地產(chǎn)的“三寶”：增供應(yīng)、控價格、強保障，是被當作經(jīng)驗推廣的。如今黃市長要走了，作為接任者，會輕易讓房價爆發(fā)式增長？如果真發(fā)生了這樣的事情，新市長的臉面往哪里擱？在重慶市民眼里會怎么看待？這可不只是打臉的事情，而且很可能會被當作一個控制房價不力的重大事件。

　　所以，作為新市長，只會加強房價控制。草哥朋友葉檀博士曾經(jīng)寫文章評價說：黃奇帆走了就可以到重慶炒房了？別做夢了！黃奇帆先生離開重慶，絕不意味著后任會放任房價在短期內(nèi)大幅上漲，透支未來發(fā)展空間。誰這么做，誰就是重慶發(fā)展的罪人，哪個官員也承擔(dān)不起這樣的罪責(zé)。

　　而且，不久前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議中，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是當做政治任務(wù)提出來的。會議提出，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”。老大還表態(tài)說：房子是用來住的，不是用來炒的。

　　在這樣的大背景下，新來的張市長會輕易讓房價上漲嗎？在張市長的第一次政府工作報告中，堅決遏制炒房是被寫進重慶市政府工作報告的。張市長還表示，將加強市場執(zhí)法監(jiān)管，堅決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從客觀因素來看，重慶的房價也不具有炒作的條件。重慶有全國最大規(guī)模的公租房，所有人只要在重慶交半年社保就能申請，5年后可按政府定價購買。

　　而且，重慶有無限的土地供應(yīng)。重慶面積8.23萬平方公里，北上廣深四個城市合計的總面積也只有3.22萬平方公里，重慶市的面積比北上廣深四大城市合起來的總面積還要大1倍以上。

　　長期看，重慶房價享受全國平均漲幅是有可能的，但如果想短期內(nèi)猛炒暴漲，基本不太現(xiàn)實。所以，如果你有閑錢，還是珍惜現(xiàn)金，遠離重慶吧??！

　　二、為什么不要去重慶炒房？

　　撰文| 張銀銀 來源：“杠桿游戲”

　　說到重慶房價，總想起新加坡。首先新加坡有約100萬套組屋，相當于重慶的公租房。這個城市國家百分之七八十的國民居住在組屋。

　　重慶的公租房也很多，接近70萬套，但重慶戶籍人口超過3300萬，別說戶籍人口，重慶未實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民也還有1100萬左右，這都遠高于新加坡總?cè)丝凇?/p>

　　即便如此，重慶依舊是中國公租房最多的城市。很多文章喜歡說公租房保證了重慶房價穩(wěn)定，贊同一部分。根本上，重慶的房價不算高，張銀銀覺得因為重慶是個太特殊的地方。

　　農(nóng)民和重慶房價有什么關(guān)系？

　　新加坡是個很有意思的地方，如果只看其繁華的外衣，會覺得這個地方是市場經(jīng)濟的楷模。但略知一點歷史和背景就知道，新加坡的國家控股企業(yè)很厲害，在其經(jīng)濟發(fā)展、對外投資、國家主權(quán)資本海外資產(chǎn)配置中作用舉足輕重。

　　新加坡濱海灣金沙酒店

　　重慶也有類似之處，這是很多分析特別強調(diào)的。他們忽略了，重慶除了較大、較多的本地國企投融資、基建、工業(yè)、金融平臺外，還有內(nèi)地最龐大的外資工業(yè)，以及多個有意思的民企主導(dǎo)的工業(yè)體系。

　　其實，外資和民資對重慶經(jīng)濟的貢獻遠高于本土國企。對了，成都、武漢都有央企總部，重慶根本沒有。自主汽車品牌銷量第一的重慶長安，不過是央企的子公司。央企對重慶的經(jīng)濟貢獻遠不如成都、武漢。

　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和重慶房價又有什么關(guān)系？

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　　因為歷史基礎(chǔ)、政策惠顧，有趣的渝富（現(xiàn)在還多了一個渝康）及“八大投”的故事，順應(yīng)了重慶基建、產(chǎn)業(yè)配套需要。同步的產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動，重慶已經(jīng)是內(nèi)地省級行政單位中城鎮(zhèn)化率最高的；同時，重慶在全國特大超大城市里，人均居住面積，超過30平米，也是最高；此外，重慶人均GDP，排內(nèi)地省級行政單位第二（內(nèi)蒙第一）。

　　不過，那位之后，除了網(wǎng)紅黃sir，重慶對外整體很低調(diào)。

　　另一方面，重慶真的又是極其特殊的地方，大城市+大農(nóng)村的格局，這是任何一個直轄市、副省級城市沒有遇到的。一些城市會說自己也有百級萬的農(nóng)民啊，但重慶有的是千萬級的農(nóng)民。其中，恢復(fù)直轄后，從四川省劃入14個國家級貧困區(qū)縣。不少城市的區(qū)劃總計都不到14個區(qū)縣吧？

　　重慶的工業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于最關(guān)鍵時候，金融和高端服務(wù)業(yè)發(fā)展也處于最微妙的蛻變階段。稍微清醒一點的主政者就會明白，于重慶而言，房地產(chǎn)不能成為干擾。

　　所以當年那位，決定要建設(shè)全中國最龐大的公租房，還是應(yīng)該肯定的。

　　截至2015年8月底，重慶市累計規(guī)劃建設(shè)公租房總建筑面積4475萬平方米，共69.22萬套。

　　按照一戶兩口計算，這可以解決140萬人的體面居住。必須說一點，重慶有38個區(qū)縣，這近70萬套公租房，大半位于主城區(qū)。

　　雖然也有一些問題，但從制度設(shè)計上，因為不允許進入市場流通，毫無溢價空間，重慶公租房的尋租、腐b空間是最小的，完勝其他地方的經(jīng)適房、廉租房、限價房等保障性住房制度。

　　有了如此大體量的公租房，對于穩(wěn)定民心意義確實很大。

　　公租房之外，經(jīng)過多年的超高房地產(chǎn)供應(yīng)，渝東北、渝東南不敢說，至少在重慶大都市區(qū)（主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū)）的農(nóng)村，除了真沒必要買房的，大部分農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)（主城或所在郊區(qū)城區(qū)、鎮(zhèn)）都有一套房子。這一點，“杠桿游戲”可以負責(zé)任這么說，張銀銀太了解了，身邊的親戚、朋友、同學(xué)皆如此，目力所及沒有例外。

　　也就是說，就算沒有公租房，未來重慶大都市區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民、本地大學(xué)畢業(yè)生的購房需求真沒有想象中的大。至于說回流和外地來的重慶人，近年增加很快，全國前幾。但重慶的房子供應(yīng)能力未來依舊是超大的，后文會講。

　　如果把購房作為重慶未來城鎮(zhèn)化的核心工作，重點是渝東北、渝東南人口。這兩區(qū)域恰恰是重慶相對落后、條件差一些、收入較低的地區(qū)。這兩地區(qū)的城鎮(zhèn)化和人口轉(zhuǎn)移，任務(wù)還很艱巨。

　　公租房再多也只有近70萬套，其中一部分也在渝東北、渝東南地區(qū)，于這兩板塊1000余總?cè)f人口而言，還是太少。這1000余萬人，會有300萬人左右可能會進入重慶大都市區(qū)（主城區(qū)+城市發(fā)展新區(qū)）定居。

　　于重慶的發(fā)展大計而言，特別是要實現(xiàn)這部分人的真正城市化，和大都市區(qū)剩余相對條件較差農(nóng)村家庭的城市化，如果主政者不負責(zé)任，放任重慶房價一下子蹦到鄭州、合肥那樣的房價水平，可能對重慶長遠不是好事。

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　　很多觀點說，重慶的發(fā)展和低地價、低成本優(yōu)勢有關(guān)。所以未來主政者應(yīng)該不允許重慶房價過高。這個分析是有一定道理的，甚至有很大道理，每個城市發(fā)展階段不同。重慶這個發(fā)展階段，這是必然，這和我國改革開放走過的路是一致的。就像深圳、廣州，以及整個珠三角當初之于香港，不也一樣。

　　這就是經(jīng)濟規(guī)律和世界經(jīng)濟分工的結(jié)果。

　　整個中國，除了極少數(shù)城市，其實依舊在享受相對低成本優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)體系相對成熟的優(yōu)勢。

　　中西部地區(qū)，以前也成本更低，但配套不成熟，地理位置、物流不占優(yōu)。而隨著經(jīng)濟的發(fā)展和內(nèi)地的開放，必然有一批地方會更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

　　很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再沒有一個城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，一定就貴，甚至工業(yè)用地指標、可用土地已經(jīng)少到無以復(fù)加。

　　是的，如果有大工廠愿意來，哪怕廣州也有大把的地可以供應(yīng)。富士康不是就去了嗎？

　　所以，重慶近10年的經(jīng)濟表現(xiàn)，或者說甲午戰(zhàn)爭后的發(fā)展歷史表明，低成本優(yōu)勢是中國的共性，重慶只是不例外。一個階段有一個階段的情況。

　　而根本上，重慶的沿江開放，是自我國甲午戰(zhàn)敗后開埠開啟的。于我國內(nèi)陸而言，現(xiàn)代工業(yè)邏輯戰(zhàn)勝農(nóng)業(yè)文明，武漢、重慶兩個沿江城市，最早獲得眷顧，也成就最大。特別是武漢，在晚清的表現(xiàn)別說比重慶好，和沿海也可以一決高下，大武漢真不是吹牛，歷史上確實有這么一段。

　　重慶來福士廣場效果圖

　　而重慶，作為“暴發(fā)戶”始于抗戰(zhàn)，不過從地理、地貌、氣候、交通而言，這又是必然，不是偶然的歷史的選擇，而是唯一最好的陪都選擇。

　　處于一帶一路和長江經(jīng)濟帶交匯處的重慶，地理上也是西部最靠東，還有長江，又是直轄市。不僅體量上是中西部最大的工業(yè)城市，工業(yè)體系和門類自抗戰(zhàn)后也是中西部城市里最完備的，還有單個城市最多的農(nóng)民和農(nóng)民工。

　　國難成就了重慶，當然背后是地理經(jīng)濟所決定。從此在我國政z、經(jīng)濟版圖上，重慶也就成為內(nèi)陸很特殊的城市，哪怕在最落魄的地級市時代，吃老本也是我國六大工業(yè)城市。

　　上文這些因素決定了，重慶未來房子的需求注定還很大，重慶維持較高土地出讓面積是對的，重慶地多也有這個能力。其實我國大城市都有能力供給更多土地，關(guān)鍵是愿意否。

　　同時，如上文言，重慶的市情決定了，未來一些年，起碼一半房子需求，不是現(xiàn)有的城市居民，而是本地及外地來的農(nóng)民工、非特別高端的本外地大學(xué)畢業(yè)生。所以，重慶首先需要解決的是這部分人的城市落地。

　　工業(yè)土地供應(yīng)重慶很多，也不貴，如果住宅房價高了，可能不利于重慶城市化進程，反倒容易出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)有了，人飄著的情況。

　　而大部分省會城市不一樣，北上廣深更不一樣，你沒本事自己滾。他們不僅不需要對外地去的中低端就業(yè)者負責(zé)，甚至不需要對省內(nèi)的農(nóng)民負責(zé)，反倒是虹吸效應(yīng)，容易做高自己的房價。

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　　現(xiàn)在重慶情況似乎發(fā)生了變化。

　　不過，重慶房價漲不漲，怎么漲，根本上是大勢決定的。就像2015年底開始的最新一輪主要一二線城市上漲周期，這是政策鼓勵和貨幣條件、資產(chǎn)荒共同刺激出的結(jié)果。無非是深圳、北京、上海、廣州、合肥、鄭州這樣的城市漲得多一些。

　　至于重慶，你以為真像外界以為的那樣，黃sir走之前的接近整個2016年就沒漲？最近人事更替，那是2016年倒數(shù)第二天的事，此前的房價的漲幅與此關(guān)系不大。

　　2016年重慶主城區(qū)房價的漲幅，也是近幾年來最高的。不過很有意思，外界或許不知道，2016年重慶主城區(qū)各大板塊的價格，其實也只是回到2012年前后重慶房價最高的時候。折騰4年，房價還在當初那個原點。個別地區(qū)略高過當年。

　　不知道聽到這句話，那些外地新來的投資客，感到后怕否。

　　對于炒房者而言，追求的主要是房價上漲收益，而非租金收益。其實，重慶出租房產(chǎn)收益率是非常劃算的，一個20多萬的小公寓，1000來塊錢租金隨便收。

　　當然，外地人最近熱炒的照母山、江北嘴、兩江四岸，再貴一點也可以，賺點錢也不是沒可能。但如果你的資金本身有成本，倒手時收益率能有多少，“杠桿游戲”覺得真的還是要慎重。

　　另外，重慶的房地產(chǎn)體量真的太嚇人。

　　一些機構(gòu)號稱武漢市再次勇奪2016年中國城市新建住宅銷售套數(shù)、面積第一。其實也就29萬套不到，3000萬平米出頭，而且增幅分別都在30%以上。而重慶2015年新建住宅銷售面積就達到4477.71萬平米，其中6成為主城區(qū)，也就是2700萬平米左右。重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月，重慶新建住宅銷售面積增長17.1%?？梢怨浪?016年，重慶僅僅主城區(qū)的新建住宅成交面積，就可以比整個武漢市。

　　武漢夜景

　　真不知道這些機構(gòu)的口徑是什么。

　　對了，截至2016年11月，重慶住宅施工面積17629.52萬平方米，下降7.2%。Word的天，下降了一些都這么高。同樣，其中6成在建位于主城區(qū)，也就是超過1億平米。而根據(jù)武漢市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2016年6月，武漢全市（武漢主城區(qū)+郊區(qū)）住宅施工面積6348.72萬平方米。

　　僅僅重慶主城區(qū)這個在建體量，已經(jīng)比號稱新建住宅銷售全國第一的城市高出這么。

　　整體上，重慶補漲一些不奇怪，問題是持續(xù)多久，怎么個漲的節(jié)奏。所以，在重慶炒房需要技巧。至于賣房和炒房的人，各懷鬼胎，就不多說了。

　　最后，再次重申：房子是用來住的，不是用來炒的！