2012 不是樓市的“災難年”

　　剛需迫切等待高性價比 房價下降成為共識 住宅回歸“居住”本性

　　不管美國宇航局對2012“世界末日”的說法如何去找“不可能”的證據(jù)，中國樓市經歷3個年頭的調控，終歸發(fā)揮了作用，很多人也試圖將資金鏈緊張、銷售慘淡和購房人繼續(xù)觀望
相關公司股票走勢
萬 科Ａ7.46-0.06-0.80%等現(xiàn)象同時存在的2012，比喻成樓市的“災難年”。

　　危言聳聽未必都是壞事，但是房地產業(yè)界的大佬們，只有少部分轉行，大多數(shù)還在“原來的崗位”上重新測算成本，繼續(xù)做著自己該做的業(yè)務，完成著比原來減少了很多但還能滿足企業(yè)發(fā)展的業(yè)績。而購房人也逐漸走出了盲目投資，將房子的功能回歸到本應有的“居住”。

　　企業(yè)

　　商業(yè)地產二三線城市謀發(fā)展

　　上個年度，很多年底的房地產論壇上，大家說的一個話題都是“轉型”。

　　這個轉型一般指的是兩種形式，一種是原來做住宅為主的開發(fā)商，轉而開發(fā)新的產品商業(yè)地產；另外一種是原來在一線城市穩(wěn)穩(wěn)占領市場的企業(yè)，轉而進軍二三線城市。

　　陽光100常務副總裁范小沖透露，一直主營住宅產品的陽光100集團，已經加大商業(yè)地產的投入，2011年陽光100住宅和商業(yè)地產的比例為7：3，希望未來這個比例可以各占一半。不僅如此，集團還堅持三線城市的開發(fā)，不會輕易到一線城市冒險。

　　在一線城市，前幾年大規(guī)模拿地造成的產品積壓，要持續(xù)一段時間才能夠消化，在房價走勢上，調控政策重點覆蓋的城市降價趨勢會比較明顯。

　　在北京，新盤的扎堆入市，項目推盤量大的區(qū)域，降價幅度將會加大。

　　由此造成的新問題，商業(yè)地產開發(fā)過度和二三線城市被熱炒，可能會引發(fā)新的結構不平衡，甚至造成潛在的泡沫，這是理論界比較憂慮的。

　　投資

　　商業(yè)地產不是“諾亞方舟”

　　隨著經濟的進一步復蘇，以及開發(fā)企業(yè)的轉型，市場對商業(yè)地產的需求正在逐步釋放，習慣了在住宅市場上獲利的投資客，也逐步向商業(yè)地產進軍。

　　有了買家的理論支持，境外投資者、保險公司、高新科技公司以及國內資本，都來尋找機會，“商業(yè)地產”正在成為房地產市場的熱門詞語。

　　2011年6月，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地進行拍賣，引來了15家企業(yè)參戰(zhàn)。經過33輪激烈競買，該地塊樓面地價高達4.32萬元/平方米，溢價率高達140%，一舉成為近年來北京新的單價“地王”。

　　7月6日，北京市CBD核心區(qū)9宗地塊集體招標，首創(chuàng)、遠洋、中信、萬通等20家競標人參與投標。成交的平均樓面地價為22619元/平方米。

　　一直樂衷商業(yè)地產的大連萬達集團董事長王健林，曾經說過一段驚人的話：“商業(yè)地產在低迷的大背景下很難獨善其身?！弊≌⑸虡I(yè)兩個市場應該是一榮俱榮、一損俱損。

　　對于個人投資者，知名財經評論人葉檀表示，房地產的黃金時代已經過去了，現(xiàn)在來看，如果說房地產里面有泡沫的話，恐怕商業(yè)地產的泡沫要比住宅地產大，有些商業(yè)地產已經不能夠覆蓋成本了，其出租回報率不能覆蓋成本。

　　商業(yè)地產比住宅風險更大，因為商業(yè)地產的價格遠遠高于住宅，所以要注意回報率的問題，個人投資者的收入，現(xiàn)在單純從增值上考慮已經不行了，那么從收租的角度來考慮，租不出去或者租金不夠高都可能造成虧損。

　　商鋪跟住宅不一樣，住宅的投資失敗，還能用自住來平衡，商鋪不能住，一旦預測不好市場，空置的時候物業(yè)費、采暖費等更貴，投資者需要背負更大的成本。

　　剛需

　　“不見兔子不撒鷹”

　　據(jù)媒體報道，2011年11月19日龍湖時代天街開賣當天共計到訪千組客戶，其中最早的一位客戶早上不到7點便抵達銷售中心。此次開賣2小時，216套房源全部搶購一空，超百組客戶抱憾而歸。

　　在北京樓市一片蕭條的情況下，不是沒有賣得好的“黑馬”，而這一業(yè)績，也說明了有限的購房人，其實不是漫無目的的觀望，心中自有一個標準，“不見兔子不撒鷹”，當某個項目獲得了大多數(shù)“剛需”的認可，“搶購”還是會出現(xiàn)的。

　　據(jù)悉，龍湖這個項目有很好的園林景觀，但單價僅1萬起，同時還是“地鐵上蓋”，價格和交通配套都符合了這個時間段購房人的需求。

　　從2011年下半年一直過渡到2012開年，盡管開發(fā)商運用了降價措施，但購房者對于開發(fā)商給出的讓利并不怎么領情。實際上剛性需求的購房心情還是很迫切的，只是優(yōu)惠力度如果達不到他們的心理預期，他們也不會輕易出手。

　　當然，優(yōu)惠力度達不到購房者的心理預期只是一方面，而更重要的是目前很多消費者對樓市價格下行的預期在不斷增強。

　　也就是說，購房人對優(yōu)質產品和更優(yōu)惠的價格的期待，給手里有盤的開發(fā)商繼續(xù)干下去的信心，雖然還有不少樓盤在試探著下調價格而不肯一降到底，這個博弈的“年度輸家”，還是尋找一切機會堅持不敗，但2012年是一個買方市場的年度，理論上是不可變的了。

　　房價

　　沒有最低 只有更低

　　按照房地產業(yè)內人士的普遍看法，2012年房地產市場仍然將承接下調的趨勢。隨著調控政策已經控制了價格走勢，無論企業(yè)想出什么策劃，也只能圍繞著“杜絕高房價”這一主題。如果調控政策持續(xù)不變，2012上半年房價應該會出現(xiàn)明顯的下跌，尤其是一線城市，已經完全向買方市場發(fā)展。

　　北京市住建委網站數(shù)據(jù)顯示，2012年第一周北京新建商品住宅和二手住宅網簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來新低。

　　對于2012年的樓市走勢，業(yè)內人士認為，從各方來的聲音顯示，2012年樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者等待最低價格出現(xiàn)的心態(tài)，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價潮”出現(xiàn)。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，2012年的中國房地產市場，將在“限速”中前行，預期在6-12個月內房價還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調空間，北京等一線城市房價繼續(xù)下調超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

　　2012年，“沒有最低，只有更低”將成為名言，2012年降價已成開發(fā)商共識，降價不是本事，降價賣得掉才叫水平。

　　一位業(yè)內大腕前兩日發(fā)微博稱，萬科在全國繼續(xù)保持老大的地位，得益于各分公司在各地區(qū)率先降價，其實萬科也是在“甩貨保命”，究竟房價還能降多少？購房者的預期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

　　觀念

　　住宅回歸“居住”本性

　　有很多根深蒂固的購房觀念，經過十幾年的考驗，成了“顛撲不破”的真理，但是2012年的到來，賣方市場轉化成為買方市場，這些觀念也發(fā)生了180度的掉轉，可能很長時間成為新的市場交易法則。

　　在此之前，二手房交易中的稅費，明明規(guī)定由賣房人繳納，但由于一房難求，在絕大多數(shù)交易中，都是由買房人承擔的。2012年的房子不好賣，這個問題又被拿出來重新思考。

　　在買房人不愿意承擔高額稅費的情況下，房主又為了順利成交，就只好自己負擔，從原來“沒商量”到現(xiàn)在的“可商量”，也許隨著調控的進一步深入，又會回到“沒商量”，但卻是由房主繳稅“沒商量”了。

　　以前的十幾年里，房子都被認為是金融產品，起著保值增值的作用，而隨著房價攀高的不確定性，新房不見得不是負資產，“買了房子就一定賺錢”的觀念一去不復返，住宅最終回歸它的原始作用居住。

（責任編輯：曹子敏）