2012 不是樓市的“災(zāi)難年”

　　剛需迫切等待高性價(jià)比 房?jī)r(jià)下降成為共識(shí) 住宅回歸“居住”本性

　　不管美國(guó)宇航局對(duì)2012“世界末日”的說(shuō)法如何去找“不可能”的證據(jù)，中國(guó)樓市經(jīng)歷3個(gè)年頭的調(diào)控，終歸發(fā)揮了作用，很多人也試圖將資金鏈緊張、銷售慘淡和購(gòu)房人繼續(xù)觀望
相關(guān)公司股票走勢(shì)
萬(wàn) 科Ａ7.46-0.06-0.80%等現(xiàn)象同時(shí)存在的2012，比喻成樓市的“災(zāi)難年”。

　　危言聳聽(tīng)未必都是壞事，但是房地產(chǎn)業(yè)界的大佬們，只有少部分轉(zhuǎn)行，大多數(shù)還在“原來(lái)的崗位”上重新測(cè)算成本，繼續(xù)做著自己該做的業(yè)務(wù)，完成著比原來(lái)減少了很多但還能滿足企業(yè)發(fā)展的業(yè)績(jī)。而購(gòu)房人也逐漸走出了盲目投資，將房子的功能回歸到本應(yīng)有的“居住”。

　　企業(yè)

　　商業(yè)地產(chǎn)二三線城市謀發(fā)展

　　上個(gè)年度，很多年底的房地產(chǎn)論壇上，大家說(shuō)的一個(gè)話題都是“轉(zhuǎn)型”。

　　這個(gè)轉(zhuǎn)型一般指的是兩種形式，一種是原來(lái)做住宅為主的開(kāi)發(fā)商，轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)；另外一種是原來(lái)在一線城市穩(wěn)穩(wěn)占領(lǐng)市場(chǎng)的企業(yè)，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍二三線城市。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖透露，一直主營(yíng)住宅產(chǎn)品的陽(yáng)光100集團(tuán)，已經(jīng)加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，2011年陽(yáng)光100住宅和商業(yè)地產(chǎn)的比例為7：3，希望未來(lái)這個(gè)比例可以各占一半。不僅如此，集團(tuán)還堅(jiān)持三線城市的開(kāi)發(fā)，不會(huì)輕易到一線城市冒險(xiǎn)。

　　在一線城市，前幾年大規(guī)模拿地造成的產(chǎn)品積壓，要持續(xù)一段時(shí)間才能夠消化，在房?jī)r(jià)走勢(shì)上，調(diào)控政策重點(diǎn)覆蓋的城市降價(jià)趨勢(shì)會(huì)比較明顯。

　　在北京，新盤(pán)的扎堆入市，項(xiàng)目推盤(pán)量大的區(qū)域，降價(jià)幅度將會(huì)加大。

　　由此造成的新問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度和二三線城市被熱炒，可能會(huì)引發(fā)新的結(jié)構(gòu)不平衡，甚至造成潛在的泡沫，這是理論界比較憂慮的。

　　投資

　　商業(yè)地產(chǎn)不是“諾亞方舟”

　　隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求正在逐步釋放，習(xí)慣了在住宅市場(chǎng)上獲利的投資客，也逐步向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。

　　有了買(mǎi)家的理論支持，境外投資者、保險(xiǎn)公司、高新科技公司以及國(guó)內(nèi)資本，都來(lái)尋找機(jī)會(huì)，“商業(yè)地產(chǎn)”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門(mén)詞語(yǔ)。

　　2011年6月，北京市東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地進(jìn)行拍賣(mài)，引來(lái)了15家企業(yè)參戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)33輪激烈競(jìng)買(mǎi)，該地塊樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)140%，一舉成為近年來(lái)北京新的單價(jià)“地王”。

　　7月6日，北京市CBD核心區(qū)9宗地塊集體招標(biāo)，首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中信、萬(wàn)通等20家競(jìng)標(biāo)人參與投標(biāo)。成交的平均樓面地價(jià)為22619元/平方米。

　　一直樂(lè)衷商業(yè)地產(chǎn)的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一段驚人的話：“商業(yè)地產(chǎn)在低迷的大背景下很難獨(dú)善其身。”住宅、商業(yè)兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損。

　　對(duì)于個(gè)人投資者，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在來(lái)看，如果說(shuō)房地產(chǎn)里面有泡沫的話，恐怕商業(yè)地產(chǎn)的泡沫要比住宅地產(chǎn)大，有些商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不能夠覆蓋成本了，其出租回報(bào)率不能覆蓋成本。

　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，所以要注意回報(bào)率的問(wèn)題，個(gè)人投資者的收入，現(xiàn)在單純從增值上考慮已經(jīng)不行了，那么從收租的角度來(lái)考慮，租不出去或者租金不夠高都可能造成虧損。

　　商鋪跟住宅不一樣，住宅的投資失敗，還能用自住來(lái)平衡，商鋪不能住，一旦預(yù)測(cè)不好市場(chǎng)，空置的時(shí)候物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等更貴，投資者需要背負(fù)更大的成本。

　　剛需

　　“不見(jiàn)兔子不撒鷹”

　　據(jù)媒體報(bào)道，2011年11月19日龍湖時(shí)代天街開(kāi)賣(mài)當(dāng)天共計(jì)到訪千組客戶，其中最早的一位客戶早上不到7點(diǎn)便抵達(dá)銷售中心。此次開(kāi)賣(mài)2小時(shí)，216套房源全部搶購(gòu)一空，超百組客戶抱憾而歸。

　　在北京樓市一片蕭條的情況下，不是沒(méi)有賣(mài)得好的“黑馬”，而這一業(yè)績(jī)，也說(shuō)明了有限的購(gòu)房人，其實(shí)不是漫無(wú)目的的觀望，心中自有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，“不見(jiàn)兔子不撒鷹”，當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目獲得了大多數(shù)“剛需”的認(rèn)可，“搶購(gòu)”還是會(huì)出現(xiàn)的。

　　據(jù)悉，龍湖這個(gè)項(xiàng)目有很好的園林景觀，但單價(jià)僅1萬(wàn)起，同時(shí)還是“地鐵上蓋”，價(jià)格和交通配套都符合了這個(gè)時(shí)間段購(gòu)房人的需求。

　　從2011年下半年一直過(guò)渡到2012開(kāi)年，盡管開(kāi)發(fā)商運(yùn)用了降價(jià)措施，但購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商給出的讓利并不怎么領(lǐng)情。實(shí)際上剛性需求的購(gòu)房心情還是很迫切的，只是優(yōu)惠力度如果達(dá)不到他們的心理預(yù)期，他們也不會(huì)輕易出手。

　　當(dāng)然，優(yōu)惠力度達(dá)不到購(gòu)房者的心理預(yù)期只是一方面，而更重要的是目前很多消費(fèi)者對(duì)樓市價(jià)格下行的預(yù)期在不斷增強(qiáng)。

　　也就是說(shuō)，購(gòu)房人對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和更優(yōu)惠的價(jià)格的期待，給手里有盤(pán)的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)干下去的信心，雖然還有不少樓盤(pán)在試探著下調(diào)價(jià)格而不肯一降到底，這個(gè)博弈的“年度輸家”，還是尋找一切機(jī)會(huì)堅(jiān)持不敗，但2012年是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)的年度，理論上是不可變的了。

　　房?jī)r(jià)

　　沒(méi)有最低 只有更低

　　按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的普遍看法，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將承接下調(diào)的趨勢(shì)。隨著調(diào)控政策已經(jīng)控制了價(jià)格走勢(shì)，無(wú)論企業(yè)想出什么策劃，也只能圍繞著“杜絕高房?jī)r(jià)”這一主題。如果調(diào)控政策持續(xù)不變，2012上半年房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌，尤其是一線城市，已經(jīng)完全向買(mǎi)方市場(chǎng)發(fā)展。

　　北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012年第一周北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來(lái)新低。

　　對(duì)于2012年的樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從各方來(lái)的聲音顯示，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，這會(huì)加深市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期和購(gòu)房者等待最低價(jià)格出現(xiàn)的心態(tài)，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將在“限速”中前行，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調(diào)空間，北京等一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)超過(guò)15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

　　2012年，“沒(méi)有最低，只有更低”將成為名言，2012年降價(jià)已成開(kāi)發(fā)商共識(shí)，降價(jià)不是本事，降價(jià)賣(mài)得掉才叫水平。

　　一位業(yè)內(nèi)大腕前兩日發(fā)微博稱，萬(wàn)科在全國(guó)繼續(xù)保持老大的地位，得益于各分公司在各地區(qū)率先降價(jià)，其實(shí)萬(wàn)科也是在“甩貨保命”，究竟房?jī)r(jià)還能降多少？購(gòu)房者的預(yù)期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒(méi)人知道。

　　觀念

　　住宅回歸“居住”本性

　　有很多根深蒂固的購(gòu)房觀念，經(jīng)過(guò)十幾年的考驗(yàn)，成了“顛撲不破”的真理，但是2012年的到來(lái)，賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化成為買(mǎi)方市場(chǎng)，這些觀念也發(fā)生了180度的掉轉(zhuǎn)，可能很長(zhǎng)時(shí)間成為新的市場(chǎng)交易法則。

　　在此之前，二手房交易中的稅費(fèi)，明明規(guī)定由賣(mài)房人繳納，但由于一房難求，在絕大多數(shù)交易中，都是由買(mǎi)房人承擔(dān)的。2012年的房子不好賣(mài)，這個(gè)問(wèn)題又被拿出來(lái)重新思考。

　　在買(mǎi)房人不愿意承擔(dān)高額稅費(fèi)的情況下，房主又為了順利成交，就只好自己負(fù)擔(dān)，從原來(lái)“沒(méi)商量”到現(xiàn)在的“可商量”，也許隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，又會(huì)回到“沒(méi)商量”，但卻是由房主繳稅“沒(méi)商量”了。

　　以前的十幾年里，房子都被認(rèn)為是金融產(chǎn)品，起著保值增值的作用，而隨著房?jī)r(jià)攀高的不確定性，新房不見(jiàn)得不是負(fù)資產(chǎn)，“買(mǎi)了房子就一定賺錢(qián)”的觀念一去不復(fù)返，住宅最終回歸它的原始作用居住。

（責(zé)任編輯：曹子敏）