■據(jù)介紹,省消委會(huì)經(jīng)過(guò)近半年時(shí)間廣泛征集推薦,并結(jié)合發(fā)現(xiàn)的線索和日常受理投訴案例,最終評(píng)出“十大房地產(chǎn)中介服務(wù)潛規(guī)則”。通訊員供圖

　　買(mǎi)房賣(mài)房是人生大事,現(xiàn)實(shí)中卻充滿套路。12月4日,廣東省消委會(huì)公布2019年“十大房地產(chǎn)中介服務(wù)潛規(guī)則”,并由廣東省消費(fèi)者委員會(huì)法律顧問(wèn)、廣東廣強(qiáng)律師事務(wù)所副主任陳北元律師進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。這些套路,你中過(guò)嗎?

　　■新快報(bào)記者 王彤 通訊員 粵消宣

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　　虛假低價(jià)房源引客 乘機(jī)開(kāi)展業(yè)務(wù)推銷(xiāo)

　　案例:廣州消費(fèi)者黃小姐近期準(zhǔn)備買(mǎi)房,在中介的櫥窗廣告上,她總能看到很多令其心動(dòng)的房源,但走進(jìn)去一了解,卻發(fā)現(xiàn)這些房源信息要不已過(guò)期,要不房子已出售。中介人員熱情介紹,還有很多其他實(shí)惠的房子,馬上乘機(jī)進(jìn)行推銷(xiāo),但實(shí)際推薦房源都是高價(jià)格。

　　點(diǎn)評(píng):以上虛假信息侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)。消費(fèi)者遇到上述情況,可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行舉報(bào),由行政部門(mén)調(diào)查懲處。

　　2

　　營(yíng)造熱銷(xiāo)假象

　　誘導(dǎo)倉(cāng)促成交

　　案例:深圳李女士在中介的帶領(lǐng)下來(lái)到某樓盤(pán)看房,當(dāng)天人很多,感覺(jué)房子快被賣(mài)完了。在看樓過(guò)程中,中介和銷(xiāo)售人員不停制造緊張氛圍,說(shuō)由于政府限價(jià),樓盤(pán)價(jià)格低、銷(xiāo)量好,小戶型只有兩套了,再不買(mǎi)都被別人搶走了,在中介虛張聲勢(shì)、不停催促下,李女士迷迷糊糊地交了五萬(wàn)元定金,并交付了首付款總共32萬(wàn)元。但過(guò)后,李女士發(fā)現(xiàn)房管局網(wǎng)站上該樓盤(pán)還有很多房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去。

　　點(diǎn)評(píng):熱銷(xiāo)假象侵犯了消費(fèi)者的知情同意權(quán)和公平交易權(quán),消費(fèi)者遇到上述情況,一定要提高警惕,保持清醒,切防沖動(dòng),特別不能輕易下定,上了不良商家的當(dāng)。

　　3

　　定金收取設(shè)陷阱

　　兩頭忽悠做文章

　　案例:珠海某消費(fèi)者在中介的帶領(lǐng)下到拱北某小區(qū)看房。當(dāng)時(shí)在中介人員一頓忽悠下,消費(fèi)者就交了1400元定金,但并未簽訂任何合同和拿到相關(guān)收據(jù)。之后消費(fèi)者覺(jué)得有問(wèn)題,要求退回定金,中介不給予答復(fù)。第二天,消費(fèi)者到中介公司來(lái)要,卻說(shuō)定金已轉(zhuǎn)給業(yè)主,不可以退。最后,雖經(jīng)消費(fèi)者強(qiáng)烈要求,也僅僅是退回500元。

　　點(diǎn)評(píng):定金收取陷阱侵犯消費(fèi)者的知情同意權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán),消費(fèi)者有權(quán)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)退還其全部定金。

　　4

　　服務(wù)收費(fèi)不透明 “其他費(fèi)用”花樣新

　　案例:消費(fèi)者劉先生通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn),總價(jià)為88萬(wàn)元,但是劉先生發(fā)現(xiàn)除了賣(mài)方和政府有關(guān)稅費(fèi)之外,由中介收取的費(fèi)用高達(dá)3.2萬(wàn)多元,這些費(fèi)用包括評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、按揭顧問(wèn)費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)等,這些收費(fèi)里面有些有票據(jù),有些沒(méi)有。劉先生覺(jué)得這些費(fèi)用的收取不夠透明,尤其是按揭顧問(wèn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)沒(méi)有收據(jù),都是統(tǒng)一被納入“其他費(fèi)用”的名目中。

　　點(diǎn)評(píng):服務(wù)收費(fèi)不透明侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán),違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第18條規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。消費(fèi)者遇到上述情況,要勇敢指出商家問(wèn)題,并進(jìn)行抵制,也可進(jìn)行舉報(bào)投訴。

　　5

　　個(gè)人信息遭泄露 騷擾電話接不完

　　案例:消費(fèi)者李女士通過(guò)某線上房地產(chǎn)中介平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)了一套房子,誰(shuí)知房子剛成交不久,手機(jī)就被各種騷擾電話打爆。開(kāi)始是裝修公司打來(lái)的,一天可以接十幾個(gè),讓人聽(tīng)到神經(jīng)衰弱。隨后各路中介來(lái)電話,推銷(xiāo)各種樓盤(pán),李女士不堪其擾。

　　點(diǎn)評(píng):泄露消費(fèi)者個(gè)人信息侵害了消費(fèi)者的人身安全權(quán)和隱私權(quán),違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第19條規(guī)定和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條(四)規(guī)定。消費(fèi)者遇到上述情況,可進(jìn)行舉報(bào)投訴,維護(hù)自身權(quán)益。

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　　違規(guī)變通辦假證 風(fēng)險(xiǎn)損失客戶擔(dān)

　　案例:東莞消費(fèi)者趙先生通過(guò)某房地產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)了一套二手房,但由于趙先生無(wú)法提供在莞工作滿一年的完稅和社保證明辦理銀行按揭,在中介的誘導(dǎo)下,趙先生同意另支付中介2000元“變通”代辦費(fèi),辦理虛假證明。后來(lái),銀行發(fā)現(xiàn)有假,不予辦理。在交易不成功的情況下,中介卻拒絕退回中介費(fèi)和代辦費(fèi)。

　　點(diǎn)評(píng):誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)辦假證并收費(fèi),侵害了消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)。限貸限購(gòu)是目前進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要行政手段,經(jīng)紀(jì)人不得違反規(guī)定出具虛假證明文件,騙取購(gòu)房資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)因違反限購(gòu)政策給購(gòu)房人造成經(jīng)濟(jì)損失的,由其承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還消費(fèi)者中介費(fèi)和代辦費(fèi)。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或者個(gè)人偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公章或公文等,可能會(huì)涉嫌刑事犯罪。消費(fèi)者遇到上述情況,一方面要進(jìn)行抵制,另一方面可向有關(guān)部門(mén)舉報(bào),由相關(guān)部門(mén)給予經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相應(yīng)的處罰。

　　7

　　房?jī)r(jià)優(yōu)惠藏貓膩 變相漲價(jià)是目的

　　案例:廣州消費(fèi)者在中介銷(xiāo)售推薦下,來(lái)到某樓盤(pán)售樓部咨詢樓盤(pán)情況。銷(xiāo)售人員以“購(gòu)房可以享受團(tuán)購(gòu)費(fèi)6萬(wàn)抵15萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)”吸引消費(fèi)者。在中介人員各種優(yōu)惠的鼓吹下,消費(fèi)者交了2萬(wàn)元定金和1萬(wàn)團(tuán)購(gòu)款,并在中介人員的不斷催促下,匆匆簽下了認(rèn)購(gòu)書(shū)。待消費(fèi)者回家仔細(xì)閱讀相關(guān)資料后才發(fā)現(xiàn),6萬(wàn)團(tuán)購(gòu)款并未計(jì)入認(rèn)購(gòu)書(shū)總價(jià),屬額外收取。

　　點(diǎn)評(píng):虛假優(yōu)惠侵害消費(fèi)者知情權(quán)和選擇權(quán)。消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況,要求經(jīng)營(yíng)者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、售后服務(wù),或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況。消費(fèi)者如因經(jīng)紀(jì)公司的虛假承諾造成損失,有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)公司退還額外收取的費(fèi)用。

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　　解押房貸套路多

　　游說(shuō)賣(mài)家借“高利”

　　案例:消費(fèi)者楊先生委托中介代售其名下一套房產(chǎn),該中介讓其同事與楊先生達(dá)成成交意向,并交了10萬(wàn)元定金。由于楊先生的房子還在按揭還貸中,需用50萬(wàn)元資金從銀行解押。中介公司向楊先生提出,一是拿家里其他房產(chǎn)去高利貸公司做抵押;二是向房產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)還貸款。由于利息太高,楊先生沒(méi)有同意,中介公司便要求楊先生降低房?jī)r(jià)5萬(wàn)元,作為買(mǎi)方幫其從銀行解押的經(jīng)費(fèi),否則就限制其繼續(xù)出售該房產(chǎn)。

　　點(diǎn)評(píng):解押套路侵害了消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)和選擇權(quán)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的是居間服務(wù),在促成合同時(shí)收取居間費(fèi)用,如提供居間服務(wù)以外的其它服務(wù),則需要另行簽訂合同,約定相關(guān)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)情況。且其它服務(wù)不得違反公平交易原則,消費(fèi)者遇到此類(lèi)情況,有權(quán)予以拒絕。

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　　《看房確認(rèn)》要簽名

　　霸王條款讓人鬧心

　　案例:消費(fèi)者李先生通過(guò)房屋中介去看一套標(biāo)價(jià)100萬(wàn)的二手房?？捶壳?中介告訴他根據(jù)“行規(guī)”,需先簽署“看房書(shū)”。李先生購(gòu)房心切,只好在中介預(yù)先準(zhǔn)備好的《看房證明及委托協(xié)議書(shū)》上簽名。根據(jù)協(xié)議,如房屋成交,李先生應(yīng)支付成交價(jià)的3%作為傭金。同時(shí)“看房書(shū)”上規(guī)定“在一年內(nèi),看房者直接或間接與房主成交,都視為由該中介公司促成交易,須支付上述傭金及等額于傭金25%的違約金”。

　　點(diǎn)評(píng):侵害了消費(fèi)者公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定,不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易?！犊捶看_認(rèn)書(shū)》屬于典型的格式條款,其中排除或限制消費(fèi)者權(quán)利的內(nèi)容無(wú)效,對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有約束力。

　　１０

　　全權(quán)委托本信任

　　恣意妄為損權(quán)益

　　案例:消費(fèi)者劉女士委托房產(chǎn)中介出售閑置住房,中介人員張某讓其簽署一份房屋全程包銷(xiāo)委托合同,由他們代為售賣(mài)。劉女士圖省事,欣然答應(yīng),在張某的安排下,到一家公證處辦理了為期6個(gè)月的委托書(shū),并將房屋產(chǎn)權(quán)證交給了張某。在合同到期后,房產(chǎn)未售出,劉女士多次要求歸還房屋產(chǎn)權(quán)證原件,張某總以各種理由推脫。劉女士起了疑心,前往房管局查詢這套房屋情況時(shí),竟被告知房屋已被張某抵押給了抵押權(quán)人王某。

　　點(diǎn)評(píng):包銷(xiāo)協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)大,全權(quán)委托須慎重。以上情況已經(jīng)侵害了消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)。如果受托的經(jīng)紀(jì)公司及人員超越權(quán)限,給委托人造成了損失,消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)紀(jì)公司賠償損失,并有權(quán)解除合同。