“2011中國(guó)市長(zhǎng)論壇”暨中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)第四屆五次常務(wù)理事擴(kuò)大會(huì)議11月12日在安徽合肥舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新、北京市市長(zhǎng)郭金龍、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆、安徽省省長(zhǎng)王三運(yùn)等出席會(huì)議。黃奇帆在會(huì)上第一個(gè)作主題演講，用獨(dú)到的觀點(diǎn)、嚴(yán)密的邏輯和精辟的分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重慶采取五個(gè)有效措施大力推進(jìn)保障房建設(shè)等進(jìn)行了深入淺出的闡釋。

　　國(guó)內(nèi)外理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，就是這個(gè)國(guó)家或城市的平均家庭收入6-7年能買一套七八十平方米的普通商品房。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，總體上要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”等五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　黃奇帆說，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家來說，房地產(chǎn)業(yè)都是支柱產(chǎn)業(yè)，是民生產(chǎn)業(yè)，是和老百姓的財(cái)產(chǎn)以及金融息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，是任何一個(gè)社會(huì)、一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市的管理者孜孜追求的目標(biāo)，也是宏觀調(diào)控的一個(gè)重要對(duì)象。

　　黃奇帆說，無論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，就是這個(gè)國(guó)家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢？總體上講，就是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線，宏觀上，如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的狀況，就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　要做到房地產(chǎn)的供求平衡，首先要確定房地產(chǎn)的總量。每個(gè)國(guó)家根據(jù)各自的實(shí)際情況，都有人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家一般是四五十平方米，而中國(guó)人多地少，住建部規(guī)定我們城市人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)是30平方米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乘以一個(gè)城市規(guī)劃確定的人口數(shù)量，就是這個(gè)城市所需的房地產(chǎn)總量?？偭看_定后，是一兩年、三五年完成，還是十年二十年完成，這有個(gè)當(dāng)年的施工量、建設(shè)量，也是要控制的。毎個(gè)新興的、擴(kuò)張中的城市，每年的房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%。不足25%，說明這個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足，而一旦超過，則很容易出現(xiàn)泡沫。前些年，國(guó)內(nèi)有些城市的房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的百分之三四十，甚至百分之五六十，事實(shí)證明都出現(xiàn)了泡沫。

　　在控制地價(jià)方面，也要注意兩點(diǎn)。首先，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價(jià)，不要做推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住．?dāng)今中國(guó)不少城市房?jī)r(jià)高，就與地價(jià)高有直接關(guān)系。我們平常講的笑話，面粉價(jià)格比面包貴，面包做出來就更貴，就是這個(gè)道理。我們要把握的是，一個(gè)城市的樓面地價(jià)不能超過當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。這應(yīng)該作為一條“軍規(guī)”，作為一個(gè)有效的機(jī)制。如果把地價(jià)炒高了，短期你的財(cái)政收入可能很高，但最后的結(jié)果是投資環(huán)境惡化，長(zhǎng)遠(yuǎn)將會(huì)影響這個(gè)地方的可持續(xù)發(fā)展。那么如何才能做到樓面地價(jià)不能超過當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3，實(shí)現(xiàn)對(duì)地價(jià)的有效調(diào)控呢？這就要求政府要搞土地儲(chǔ)備，沒有土地儲(chǔ)備，就會(huì)喪失城市管理的基本調(diào)控權(quán)，想調(diào)控也無法調(diào)控，樓面地價(jià)低于房?jī)r(jià)的1/3，就會(huì)變成空話。所以，重慶巿政府從2002年開始，強(qiáng)力推進(jìn)土地儲(chǔ)備，把城市核心區(qū)未來要擴(kuò)張的500平方公里60%的可建設(shè)用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。當(dāng)政府土地儲(chǔ)備比較充分的時(shí)候，政府想地價(jià)低一點(diǎn)，只要考慮自己的地出價(jià)低一點(diǎn)就行了，當(dāng)?shù)貎r(jià)高了的時(shí)候，多供兩塊地就可以壓下來。

　　在稅收分量上，同樣要注意兩點(diǎn)。房地產(chǎn)的稅收是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市財(cái)政收入的重要部分，在國(guó)外一般占到財(cái)政收入的1/3左右，國(guó)內(nèi)一般在40%左右。但國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)稅收有一個(gè)重要區(qū)別，國(guó)外的房地產(chǎn)稅收是以直接稅為主，像房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等，而囯內(nèi)是以生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅為主，包括交易契稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，這些稅容易包含在房?jī)r(jià)里推高房?jī)r(jià)。而房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等直接環(huán)節(jié)的稅，是一個(gè)年年要征收的資產(chǎn)稅，這個(gè)稅高了以后，會(huì)使得買房的人增加使用成本，令量入為出的人不敢買太大的房子。所以，直接稅對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)起到有效控制的作用。這也是重慶為什么進(jìn)行稅制改革征收房產(chǎn)稅的原因。同時(shí)，在實(shí)際稅收調(diào)控中，要采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調(diào)控”策略。低端有保障，就是對(duì)公租房、安置房等低端住房不收稅，不收配套費(fèi)，不收土地出讓金，不收建設(shè)企業(yè)的利潤(rùn)。這“四個(gè)不收”，可以使住房建設(shè)成本降到最低，這樣給老百姓的租金或者賣價(jià)也會(huì)低；中端有優(yōu)惠，就是對(duì)老百姓買來自己住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對(duì)房?jī)r(jià)比商品房平均價(jià)格高兩倍、三倍、五倍的高檔商品房征收房產(chǎn)稅，同時(shí)在交易環(huán)節(jié)征收較高的契稅和增值稅等，這是國(guó)際慣例，實(shí)際是一種財(cái)產(chǎn)再分配，體現(xiàn)公平。

　　講到金融杠桿，要弄清楚金融對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有兩種概念。金融調(diào)控首先是基本面的調(diào)控，就是貨幣政策，比如調(diào)整利率，調(diào)整準(zhǔn)備金率，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是對(duì)天下一切行業(yè)都起作用，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這里講的金融杠桿，就是指針對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是為了讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。目前，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控可謂是五花八門，比如對(duì)房產(chǎn)商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)、限貸等措施。其實(shí)，這些措施都沒有擊中“七寸”要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一的利率，按揭貸款就應(yīng)當(dāng)按照這種利率，不能今天可以優(yōu)惠30%，明天就取消優(yōu)惠，隨意改變。其實(shí)，金融對(duì)房地產(chǎn)最簡(jiǎn)單最直接最有效的調(diào)控只需要一種，就是首付和按揭的杠桿比。當(dāng)你為了大力刺激房地產(chǎn)，可以實(shí)行零首付，杠桿比達(dá)到100%，就會(huì)出現(xiàn)次貸危機(jī)，美國(guó)的次貸危機(jī)就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產(chǎn)，實(shí)行零按揭，杠桿比為零。這是金融調(diào)控房地產(chǎn)的兩個(gè)極端。對(duì)政府來說，所謂金融對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，只要討論在零首付和零按揭之間采取什么比例。這個(gè)點(diǎn)就我們來說，老百姓購(gòu)買的首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對(duì)第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調(diào)控政策，運(yùn)用好首付比這個(gè)金融杠桿，將按揭比例固定下來，目前采取的限貸、限價(jià)、限購(gòu)等五花八門的調(diào)控措施其實(shí)都是可以取消的。

　　最后就是做好房產(chǎn)的配置格局。不管你房?jī)r(jià)調(diào)得多么好，6-7年能買一套房，但總還有相當(dāng)一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要采取“雙軌制”，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個(gè)社會(huì)的住房供應(yīng)不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開，或者四六開的比例，具體比例可以根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況定，但住房配置“雙軌制”是我們社會(huì)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。

　　黃奇帆說，房地產(chǎn)是個(gè)消費(fèi)品，跟供求有關(guān)，供過于求就跌，供不應(yīng)求就漲；房地產(chǎn)也是個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，跟地價(jià)有關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)的要害是土地，土地要漲價(jià)，房產(chǎn)要折舊，所謂房地產(chǎn)保值增值，主要是土地的保值增值；房地產(chǎn)還是個(gè)商品，涉及生產(chǎn)和持有環(huán)節(jié)，與稅收有關(guān)，稅收包括持有環(huán)節(jié)的稅收和生產(chǎn)交易的稅收，生產(chǎn)交易的稅收會(huì)攤到買賣雙方的基數(shù)里去，會(huì)推高房?jī)r(jià)，而持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)增加持有成本，從而遏制房產(chǎn)消費(fèi)；房地產(chǎn)同樣也是個(gè)資產(chǎn)品，當(dāng)然也與金融杠桿有關(guān)，杠桿大了，購(gòu)買力就強(qiáng)，就刺激房地產(chǎn)，而杠桿小了，購(gòu)買力就弱，就會(huì)抑制房地產(chǎn)；房地產(chǎn)還需要“雙軌制”配置，“雙軌制”里的保障房系統(tǒng)是政府的公共服務(wù)，政府的公共服務(wù)不光是養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、文化，還應(yīng)該包含為困難群體提供住房保障。總之，我們只要把房地產(chǎn)系統(tǒng)的供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、雙軌配置五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)調(diào)控好了，就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)國(guó)泰民安。

　　重慶采取五個(gè)有效措施大力推進(jìn)保障房建設(shè)，一是公事公辦公建公管；二是服務(wù)對(duì)象明確；三是開工率、竣工率和配套率同步推進(jìn)；四是避免兩個(gè)“黑洞”；五是實(shí)現(xiàn)投融資平衡。

　　談及如何搞好政府的保障房建設(shè)，黃奇帆說，重慶認(rèn)真貫徹落實(shí)中央有關(guān)保障房建設(shè)的政策，著力采取了五個(gè)有效措施來推進(jìn)。

　　第一，保障房是政府的公共服務(wù)行為，應(yīng)當(dāng)公事公辦公建公管。政府要保障社會(huì)的衣食住行，保障養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化和衛(wèi)生，保障房作為住房里邊的一項(xiàng)重要內(nèi)容，就應(yīng)當(dāng)由政府來提供服務(wù)，由政府組織相關(guān)的土地儲(chǔ)備公司，負(fù)責(zé)房產(chǎn)建設(shè)，由政府成立公租房管理局，負(fù)責(zé)管理。在美國(guó)、新加坡、香港，保障房都是由政府作為法人統(tǒng)一建設(shè)管理，資本主義都如此，社會(huì)主義更應(yīng)如此。我們不允許各個(gè)單位用集資建房的模式來建公租房、保障房，那樣極易出現(xiàn)權(quán)力尋租，造成新的不公；另外我們也不鼓勵(lì)私人老板來建公租房、保障房，老板要追求利潤(rùn)，我們既不能強(qiáng)迫老板來干費(fèi)力不找錢的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建設(shè)成本。

　　第二，服務(wù)對(duì)象明確，就是三類人：一是進(jìn)城有工作的農(nóng)民工；二是新生代的大學(xué)畢業(yè)生；三是城市原住民中的住房困難戶。我們這三類服務(wù)對(duì)象特征明確，不會(huì)出現(xiàn)“渾水摸魚”現(xiàn)象。讓當(dāng)官的、機(jī)關(guān)干部、富裕人群去模仿農(nóng)民工，模仿不了；讓40歲的大學(xué)生，假冒二十幾歲剛畢業(yè)的大學(xué)生也不行；住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下，三口之家只有三十幾、四十平方米，長(zhǎng)期住在很擁擠的地方，隔壁鄰居都知道，一調(diào)查就清楚。現(xiàn)在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標(biāo)準(zhǔn)，但國(guó)內(nèi)目前的征信系統(tǒng)很不完善，而且登記管理的操作體系也很分散，在居委會(huì)、街道登記，它們不是權(quán)威部門，要居委會(huì)、街道去甄別、核對(duì)申請(qǐng)保障房對(duì)象的收入很麻煩，也搞不清，還容易出現(xiàn)灰色問題，這樣還不如把特征群體搞得簡(jiǎn)單而好操作。同時(shí)，我們對(duì)這幾類人取消戶籍限制，不管是外地還是本地的，只要到重慶來工作，就可以申請(qǐng)保障房。從目前已經(jīng)進(jìn)行的三期配租情況來看，我們這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)非常合理有效，基本沒有發(fā)現(xiàn)有“渾水摸魚”的。

　　第三，保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進(jìn)、一起考核。保障房一旦開工，我們要求兩年至兩年半必須竣工。竣工的同時(shí)，要把保障房周邊的配套搞好。你在郊區(qū)弄一塊地，兩年半以后造好了，但水電氣不通，公共交通不到位，學(xué)校醫(yī)院不配套也不行，這樣的保障房即使建起來也沒有意義，老百姓不能安居，所以“三率”必須同步推進(jìn)。

　　第四，避免兩個(gè)“黑洞”。保障房最怕的是形成一個(gè)無底洞，今年造的保障房給了今年困難的人，他拿去以后，隔幾年變富了，重新買了商品房，保障房不退出來，而是當(dāng)商品房賣掉，還賺一大筆。這樣，一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購(gòu)保障房，另一方面，政府的保障房資源，造出一批分掉一批，有去無回，年年要造保障房，永無止境，這不行。為此，我們立了一個(gè)規(guī)矩，公租房到老百姓手中，租滿5年后可以成本價(jià)購(gòu)買，但以后要出售時(shí)，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環(huán)。這樣，后門關(guān)上了，就沒有炒作的價(jià)值，沒有資本的利益輸送，也就沒什么人想投機(jī)來鉆營(yíng)這件事，反而朗朗乾坤，沒有腐敗。這樣，既可以防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房那樣的利益輸送“黑洞”，又可防止無休止地修建公租房產(chǎn)生的資金“黑洞”。

　　第五，實(shí)現(xiàn)投融資平衡。我們3年造4000萬平方米的公租房，去年開工了1300多萬平方米，今年又開工了1300多萬平方米，明年還要開工1300多萬平方米，總共要花1400億元，資金怎么解決？300億元是土地劃撥，我們儲(chǔ)備了幾百萬畝地，拿出4萬畝造公租房，這4萬畝地的價(jià)值大體上有300億元。同時(shí)，政府財(cái)政出300億元，其中包含中央財(cái)政、建設(shè)部給我們建設(shè)廉租房、公租房的補(bǔ)助。剩下的800億元，我們向銀行貸了350億元，又向社保基金、保險(xiǎn)公司、中央大型國(guó)企借了近500億元，目前這800億元也已到位。建設(shè)資金籌措到位后，關(guān)鍵是今后幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面，我們大體上算了個(gè)賬，1400億元造的公租房，租金完全可以償還800億元的利息，還本方面則有兩個(gè)途徑：一是通過租售公租房的商業(yè)配套設(shè)施，可逐步償還400億元的貸款本金；二是重慶《公租房管理暫行辦法》規(guī)定，居住滿5年后，公租房可以向特定對(duì)象出售，銷售價(jià)格按綜合成本確定。按此測(cè)算，出售30%的住房，也將實(shí)現(xiàn)400多億元的進(jìn)賬。這樣就可以把賬給平衡過去了。

　　黃奇帆說，重慶通過上述五項(xiàng)措施來推進(jìn)公租房、保障房建設(shè)，去年建了50萬套，占全國(guó)570萬套保障房建設(shè)任務(wù)的近9%，今年我們繼續(xù)建了50萬套，占全國(guó)1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)的5%。重慶建設(shè)的100萬套保障房，一半是危舊房、棚戶區(qū)改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重慶的公租房已經(jīng)通過搖號(hào)配租了三次，為5.5萬戶家庭、十幾萬人提供了住房保障，今年內(nèi)還將繼續(xù)組織搖號(hào)配租，最近的一次就在11月23日，還將有更多的老百姓因此實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的心愿。

　　鏈接

　　中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì) 和“中國(guó)市長(zhǎng)論壇”

　　中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)是由全國(guó)各城市現(xiàn)職市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)及直轄市的區(qū)長(zhǎng)、副區(qū)長(zhǎng)參加組成的、具有法人資格的社會(huì)團(tuán)體，于1991年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式成立，現(xiàn)有會(huì)員約6000名，遍及全國(guó)658個(gè)城市。

　　由中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)主辦的“中國(guó)市長(zhǎng)論壇”迄今已連續(xù)舉辦八屆，此次在安徽合肥舉辦的“2011中國(guó)市長(zhǎng)論壇”主題為：轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，提高城市發(fā)展質(zhì)量，推進(jìn)“十二五”規(guī)劃的科學(xué)實(shí)施。(重慶日?qǐng)?bào)記者 商宇)

（責(zé)任編輯：王琴）