“2011中國市長論壇”暨中國市長協(xié)會第四屆五次常務理事擴大會議11月12日在安徽合肥舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新、北京市市長郭金龍、重慶市市長黃奇帆、安徽省省長王三運等出席會議。黃奇帆在會上第一個作主題演講，用獨到的觀點、嚴密的邏輯和精辟的分析，對房地產調控的五個關鍵環(huán)節(jié)和重慶采取五個有效措施大力推進保障房建設等進行了深入淺出的闡釋。

　　國內外理想的房地產市場調控目標，就是這個國家或城市的平均家庭收入6-7年能買一套七八十平方米的普通商品房。要實現(xiàn)這個目標，總體上要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”等五個房地產調控的關鍵環(huán)節(jié)。

　　黃奇帆說，對任何一個國家來說，房地產業(yè)都是支柱產業(yè)，是民生產業(yè)，是和老百姓的財產以及金融息息相關的產業(yè)。因此，房地產業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，是任何一個社會、一個國家、一個城市的管理者孜孜追求的目標，也是宏觀調控的一個重要對象。

　　黃奇帆說，無論國內還是國外，理想的房地產市場調控目標，就是這個國家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎樣才能實現(xiàn)這個目標呢？總體上講，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產調控的關鍵環(huán)節(jié)。這五個關鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線，宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設計都科學，那么房地產業(yè)就不會出現(xiàn)大起大落的狀況，就能實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　要做到房地產的供求平衡，首先要確定房地產的總量。每個國家根據(jù)各自的實際情況，都有人均住房面積的標準，西方發(fā)達國家一般是四五十平方米，而中國人多地少，住建部規(guī)定我們城市人均住房面積的標準是30平方米，這個標準乘以一個城市規(guī)劃確定的人口數(shù)量，就是這個城市所需的房地產總量?？偭看_定后，是一兩年、三五年完成，還是十年二十年完成，這有個當年的施工量、建設量，也是要控制的。毎個新興的、擴張中的城市，每年的房地產投資不能超過固定資產投資的25%。不足25%，說明這個城市的房地產業(yè)發(fā)育不足，而一旦超過，則很容易出現(xiàn)泡沫。前些年，國內有些城市的房地產投資占到固定資產投資的百分之三四十，甚至百分之五六十，事實證明都出現(xiàn)了泡沫。

　　在控制地價方面，也要注意兩點。首先，地價是影響房價高低的一個重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價，不要做推高房價的罪魁禍首。當今中國不少城市房價高，就與地價高有直接關系。我們平常講的笑話，面粉價格比面包貴，面包做出來就更貴，就是這個道理。我們要把握的是，一個城市的樓面地價不能超過當期房價的1/3。這應該作為一條“軍規(guī)”，作為一個有效的機制。如果把地價炒高了，短期你的財政收入可能很高，但最后的結果是投資環(huán)境惡化，長遠將會影響這個地方的可持續(xù)發(fā)展。那么如何才能做到樓面地價不能超過當期房價的1/3，實現(xiàn)對地價的有效調控呢？這就要求政府要搞土地儲備，沒有土地儲備，就會喪失城市管理的基本調控權，想調控也無法調控，樓面地價低于房價的1/3，就會變成空話。所以，重慶巿政府從2002年開始，強力推進土地儲備，把城市核心區(qū)未來要擴張的500平方公里60%的可建設用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。當政府土地儲備比較充分的時候，政府想地價低一點，只要考慮自己的地出價低一點就行了，當?shù)貎r高了的時候，多供兩塊地就可以壓下來。

　　在稅收分量上，同樣要注意兩點。房地產的稅收是一個國家、一個城市財政收入的重要部分，在國外一般占到財政收入的1/3左右，國內一般在40%左右。但國內外的房地產稅收有一個重要區(qū)別，國外的房地產稅收是以直接稅為主，像房產稅、物業(yè)稅等，而囯內是以生產環(huán)節(jié)稅為主，包括交易契稅、增值稅、營業(yè)稅、所得稅等，這些稅容易包含在房價里推高房價。而房產稅、物業(yè)稅等直接環(huán)節(jié)的稅，是一個年年要征收的資產稅，這個稅高了以后，會使得買房的人增加使用成本，令量入為出的人不敢買太大的房子。所以，直接稅對房地產消費市場會起到有效控制的作用。這也是重慶為什么進行稅制改革征收房產稅的原因。同時，在實際稅收調控中，要采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調控”策略。低端有保障，就是對公租房、安置房等低端住房不收稅，不收配套費，不收土地出讓金，不收建設企業(yè)的利潤。這“四個不收”，可以使住房建設成本降到最低，這樣給老百姓的租金或者賣價也會低；中端有優(yōu)惠，就是對老百姓買來自己住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對房價比商品房平均價格高兩倍、三倍、五倍的高檔商品房征收房產稅，同時在交易環(huán)節(jié)征收較高的契稅和增值稅等，這是國際慣例，實際是一種財產再分配，體現(xiàn)公平。

　　講到金融杠桿，要弄清楚金融對房地產的調控有兩種概念。金融調控首先是基本面的調控，就是貨幣政策，比如調整利率，調整準備金率，這不僅僅是對房地產的金融調控，是對天下一切行業(yè)都起作用，房地產作為一個行業(yè)，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這里講的金融杠桿，就是指針對房地產的金融調控，是為了讓房地產健康平穩(wěn)發(fā)展。目前，中國對房地產的金融調控可謂是五花八門，比如對房產商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出臺限購、限價、限貸等措施。其實，這些措施都沒有擊中“七寸”要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應該實行統(tǒng)一的利率，按揭貸款就應當按照這種利率，不能今天可以優(yōu)惠30%，明天就取消優(yōu)惠，隨意改變。其實，金融對房地產最簡單最直接最有效的調控只需要一種，就是首付和按揭的杠桿比。當你為了大力刺激房地產，可以實行零首付，杠桿比達到100%，就會出現(xiàn)次貸危機，美國的次貸危機就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產，實行零按揭，杠桿比為零。這是金融調控房地產的兩個極端。對政府來說，所謂金融對房地產的調控，只要討論在零首付和零按揭之間采取什么比例。這個點就我們來說，老百姓購買的首套普通商品房，首付應該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調控政策，運用好首付比這個金融杠桿，將按揭比例固定下來，目前采取的限貸、限價、限購等五花八門的調控措施其實都是可以取消的。

　　最后就是做好房產的配置格局。不管你房價調得多么好，6-7年能買一套房，但總還有相當一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要采取“雙軌制”，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個社會的住房供應不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開，或者四六開的比例，具體比例可以根據(jù)每個城市的實際情況定，但住房配置“雙軌制”是我們社會應負的責任。

　　黃奇帆說，房地產是個消費品，跟供求有關，供過于求就跌，供不應求就漲；房地產也是個不動產，跟地價有關，不動產的要害是土地，土地要漲價，房產要折舊，所謂房地產保值增值，主要是土地的保值增值；房地產還是個商品，涉及生產和持有環(huán)節(jié)，與稅收有關，稅收包括持有環(huán)節(jié)的稅收和生產交易的稅收，生產交易的稅收會攤到買賣雙方的基數(shù)里去，會推高房價，而持有環(huán)節(jié)的稅收會增加持有成本，從而遏制房產消費；房地產同樣也是個資產品，當然也與金融杠桿有關，杠桿大了，購買力就強，就刺激房地產，而杠桿小了，購買力就弱，就會抑制房地產；房地產還需要“雙軌制”配置，“雙軌制”里的保障房系統(tǒng)是政府的公共服務，政府的公共服務不光是養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、文化，還應該包含為困難群體提供住房保障。總之，我們只要把房地產系統(tǒng)的供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、雙軌配置五個關鍵環(huán)節(jié)調控好了，就會促進房地產健康平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)國泰民安。

　　重慶采取五個有效措施大力推進保障房建設，一是公事公辦公建公管；二是服務對象明確；三是開工率、竣工率和配套率同步推進；四是避免兩個“黑洞”；五是實現(xiàn)投融資平衡。

　　談及如何搞好政府的保障房建設，黃奇帆說，重慶認真貫徹落實中央有關保障房建設的政策，著力采取了五個有效措施來推進。

　　第一，保障房是政府的公共服務行為，應當公事公辦公建公管。政府要保障社會的衣食住行，保障養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化和衛(wèi)生，保障房作為住房里邊的一項重要內容，就應當由政府來提供服務，由政府組織相關的土地儲備公司，負責房產建設，由政府成立公租房管理局，負責管理。在美國、新加坡、香港，保障房都是由政府作為法人統(tǒng)一建設管理，資本主義都如此，社會主義更應如此。我們不允許各個單位用集資建房的模式來建公租房、保障房，那樣極易出現(xiàn)權力尋租，造成新的不公；另外我們也不鼓勵私人老板來建公租房、保障房，老板要追求利潤，我們既不能強迫老板來干費力不找錢的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建設成本。

　　第二，服務對象明確，就是三類人：一是進城有工作的農民工；二是新生代的大學畢業(yè)生；三是城市原住民中的住房困難戶。我們這三類服務對象特征明確，不會出現(xiàn)“渾水摸魚”現(xiàn)象。讓當官的、機關干部、富裕人群去模仿農民工，模仿不了；讓40歲的大學生，假冒二十幾歲剛畢業(yè)的大學生也不行；住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下，三口之家只有三十幾、四十平方米，長期住在很擁擠的地方，隔壁鄰居都知道，一調查就清楚?，F(xiàn)在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標準，但國內目前的征信系統(tǒng)很不完善，而且登記管理的操作體系也很分散，在居委會、街道登記，它們不是權威部門，要居委會、街道去甄別、核對申請保障房對象的收入很麻煩，也搞不清，還容易出現(xiàn)灰色問題，這樣還不如把特征群體搞得簡單而好操作。同時，我們對這幾類人取消戶籍限制，不管是外地還是本地的，只要到重慶來工作，就可以申請保障房。從目前已經進行的三期配租情況來看，我們這個標準非常合理有效，基本沒有發(fā)現(xiàn)有“渾水摸魚”的。

　　第三，保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進、一起考核。保障房一旦開工，我們要求兩年至兩年半必須竣工?？⒐さ耐瑫r，要把保障房周邊的配套搞好。你在郊區(qū)弄一塊地，兩年半以后造好了，但水電氣不通，公共交通不到位，學校醫(yī)院不配套也不行，這樣的保障房即使建起來也沒有意義，老百姓不能安居，所以“三率”必須同步推進。

　　第四，避免兩個“黑洞”。保障房最怕的是形成一個無底洞，今年造的保障房給了今年困難的人，他拿去以后，隔幾年變富了，重新買了商品房，保障房不退出來，而是當商品房賣掉，還賺一大筆。這樣，一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購保障房，另一方面，政府的保障房資源，造出一批分掉一批，有去無回，年年要造保障房，永無止境，這不行。為此，我們立了一個規(guī)矩，公租房到老百姓手中，租滿5年后可以成本價購買，但以后要出售時，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環(huán)。這樣，后門關上了，就沒有炒作的價值，沒有資本的利益輸送，也就沒什么人想投機來鉆營這件事，反而朗朗乾坤，沒有腐敗。這樣，既可以防止出現(xiàn)經濟適用房那樣的利益輸送“黑洞”，又可防止無休止地修建公租房產生的資金“黑洞”。

　　第五，實現(xiàn)投融資平衡。我們3年造4000萬平方米的公租房，去年開工了1300多萬平方米，今年又開工了1300多萬平方米，明年還要開工1300多萬平方米，總共要花1400億元，資金怎么解決？300億元是土地劃撥，我們儲備了幾百萬畝地，拿出4萬畝造公租房，這4萬畝地的價值大體上有300億元。同時，政府財政出300億元，其中包含中央財政、建設部給我們建設廉租房、公租房的補助。剩下的800億元，我們向銀行貸了350億元，又向社?；稹⒈ｋU公司、中央大型國企借了近500億元，目前這800億元也已到位。建設資金籌措到位后，關鍵是今后幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面，我們大體上算了個賬，1400億元造的公租房，租金完全可以償還800億元的利息，還本方面則有兩個途徑：一是通過租售公租房的商業(yè)配套設施，可逐步償還400億元的貸款本金；二是重慶《公租房管理暫行辦法》規(guī)定，居住滿5年后，公租房可以向特定對象出售，銷售價格按綜合成本確定。按此測算，出售30%的住房，也將實現(xiàn)400多億元的進賬。這樣就可以把賬給平衡過去了。

　　黃奇帆說，重慶通過上述五項措施來推進公租房、保障房建設，去年建了50萬套，占全國570萬套保障房建設任務的近9%，今年我們繼續(xù)建了50萬套，占全國1000萬套保障房建設任務的5%。重慶建設的100萬套保障房，一半是危舊房、棚戶區(qū)改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重慶的公租房已經通過搖號配租了三次，為5.5萬戶家庭、十幾萬人提供了住房保障，今年內還將繼續(xù)組織搖號配租，最近的一次就在11月23日，還將有更多的老百姓因此實現(xiàn)“居者有其屋”的心愿。

　　鏈接

　　中國市長協(xié)會 和“中國市長論壇”

　　中國市長協(xié)會是由全國各城市現(xiàn)職市長、副市長及直轄市的區(qū)長、副區(qū)長參加組成的、具有法人資格的社會團體，于1991年8月經國務院批準正式成立，現(xiàn)有會員約6000名，遍及全國658個城市。

　　由中國市長協(xié)會主辦的“中國市長論壇”迄今已連續(xù)舉辦八屆，此次在安徽合肥舉辦的“2011中國市長論壇”主題為：轉變城市發(fā)展方式，提高城市發(fā)展質量，推進“十二五”規(guī)劃的科學實施。(重慶日報記者 商宇)

（責任編輯：王琴）